保利山东小园菜市的项目前期的的策划的报告139PPT2009年.ppt

案例借鉴——海上海 创意商业街：这条长约400米的商业街以原创精神为主题，它按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质5个不同的区域。在创意商业街的三个入口，分别设计了海上讲堂、海上会馆和海上剧场 创意LOFT：是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋LOFT的立面在不同的位置分别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生咏叹调凝固与建筑之上。 项目由三部分组成商业部分27万平方米，由7栋单体建筑及连接主体部分的2层商业步行街构成； 位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高档写字楼。国际商务酒店极具后现代风格的建筑造型，浓郁的商务化装饰风格，及高品质标准的配套，将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地标性建筑之一，也是宁波城市发展的一大航标。 国际购物中心位于万达广场西北部，总建筑面积近26万平方米，是迄今为止万达开发的最大规模的商业广场，包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态。 位于万达广场东南部的高档住宅区，与购物中心由河道自然分隔，享有其便利配套但不为其繁华所扰。住宅总建筑面积为12.7万平米，由4栋点式和两栋板式高层组成。主力面积为150-160㎡. 案例借鉴——宁波万达广场 案例借鉴——银座晶都国际 鼎占大央区核心地段，周边区域集中了九大银行总部、五大甲级写字楼、三家五星级酒店、省市区三级政府、十多处政府机关以及二大商圈、六处景点、三大重点中学，形成了浓郁的生活、商业、办公、政务、教育、休闲氛围。 锁定中高端商务客户；凸现优质区位优势；50-80平米小户型公寓受客户青睐，销售速度快，回笼资金快。 项目位置 济南市市中区顺河街与经四路交叉口 物业类型 公寓、写字楼、商业 占地面积 45亩 容积率 5.0 建筑面积 15万平米 核心卖点 独特的区位稀缺的户型 打造城市中央稀缺户型，多样户型设计满足多种客户需求 充分展示领袖风采的面积90-180平米城市中央稀缺户型 小户型公寓精心设计搭配10种户型，以50-80平米为主，满足多种客户需求 室内设置新风系统，呼吸新鲜室内空气，减少噪音，节约能源 270°观景空间，尽揽城市美景 案例借鉴——总结 “海上海” 通过创意商街将LOFT与普通住宅分隔，形成了自身的商业逗留空间，提升了内部商业价值； 独特景观小品的设计提升了商业街的魅力。 宁波万达广场 通过商业提升地块价值，但是内部通过流水等处理手法将住宅与商业分离，使住宅享受商业便利但不为商业的熙攘所扰； 晶都国际 晶都国际通过对市场客户需求户型的准确把握达到快速销售的目的； 小户型公寓共约10种户型，以50-80平米为主，已能满足客户多种要求； 产品研究 第四部分 : 公寓产品 第二部分 : 住宅产品 第三部分 : 商业产品 第一部分 : 总体规划 商业部分公寓体量及户型配比建议 购买公寓的户型分析 26.34% 55.26% 18.40% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 一室一厅或两厅 两室 其他 客户对户型的选择 公寓客户对户型面积的选择 在对公寓产品户型的调查中,两室户型的选择比例最高，占到55.26%，其次是一室，比例占到26.34%； 公寓户型面积选择 1.32% 5.97% 13.24% 13.91% 65.56% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 40平米以下 40-50平米 50-60平米 60-70平米 70平米以上 有65%以上的客户选择了70平方米以上的面积，可以考虑将此部分客户引导到C地块住宅区； 然后将剩下四个面积区间的客户比例进行分析； 商业部分公寓体量及户型配比建议 产品类型 户型 面积指标（m2） 面积比例 面积（万m2） 公寓 一室无厅 40以下 4% 0.052 一室一厅 40-50 12% 0.156 一室两厅 50-60 41% 0.533 两室 60-70 43% 0.559 1.3 市场需求配比分析 由于考虑到产品形态，因此一室的比例略有放大，建议户型面积配比为： 产品类型 户型 面积指标（m2） 面积比例 面积（万m2） 公寓 一室无厅 40以下 5% 0.065 一室一厅 40-50 20% 0.26 一室两厅 50-60 20% 0.26 两室 60-70 55% 0.715 1.3 公寓的装修标准建议 室内部分 商务公寓兼顾办公和居住两种功能，每层楼住户也相对普通住宅