东方塞纳的的策划的报告.docVIP

东方塞纳策划报告项目策划背景：本案地理位置分析本案位于北京路，顺外路、洪都南大道、上海路之间，北京路、顺外路有28路、215路、231路、7路、216路，洪都大道有16路、28路，上海路有11路等。各条道路公交车通达本案现场，出入十分方便。南昌市竞争各案的总体分析? 各案基本特征2002上半年推出楼盘主要以低于总建筑面积10万平方米的规模为主，如金边瑞香苑5.6万平方米、远东国际花园8万平方米、庐山花园11.8万平方米、怡兰苑8.78万平方米等。而到了2002年下半年，新推出的楼盘，除市中心、朝阳洲由于受到政府出让土地限制楼盘规模较小，但仍有总建筑面积超过50万平方米的大盘出现，其余板块的楼盘规模都在总建筑面积15万平方米以上。如红谷滩的滨江豪园，鹿景名居总建筑面积为24万平方米，象湖源的总建筑面积40万平方米。楼盘品质不断提升，一些全国知名房地产企业，大连万达，上海绿地，深圳万科纷纷进驻南昌，带来先进的楼盘规划设计理念，一流的居住理念依仗物业管理，使得本地房产开发商不得不跳出原有的操作模式向更高的标准，更新的理念对产品进行规划和建设。随着土地价格的提升住宅开发从以多层的市场向以高层，小高层为主的形态转变，比如：濒临赣江的红谷滩板块，坐拥赣江抚河的朝阳洲板块、环青山湖、象湖区域亦如此。多层只是零星散布于市中心，朝阳洲、京东。据市场调查，目前市场销售较好的仍是多层，如青山路的“锦和嘉园”。各案分布格局特征板块分布:　目前南昌市楼盘的主要分布于七大板块内，红谷滩板块、京东板块、市中心板块，青山湖板块、朝阳洲板块、以及现在步形成的城北板块和城南板块，其中红谷滩板块、朝阳洲板块目前最为密集，也将是2003年房产市场最为激烈的区域。环湖、沿江分布。目前南昌楼市　以水景住宅开发为主流热点，因而形成一系统形环湖、沿江、沿河的水景住宅楼盘。沿赣江系列：鹿景名居，滨江豪园等，红谷滩板块，临江花园，抚河系列：千禧颐和园、星加坡花园、维多利亚华庭、中山佳苑；环湖泉湖系列：泉湖源，泉湖，威尼斯形环湖青山湖系：江中花园，白金瀚水景艺墅，环艾溪湖系列：万科、青春家园等楼盘。各案市场销售特征从各板块销售特征来看，京东楼盘由于总体定位于中、低档、正如符合南昌市民的普遍承受范围内，销售状况良好，万科四季花城一、二期已售磬。红谷滩楼盘，总体定位于中、高档、高起点规划，水岸豪宅理念，目前由于公共配套设施尚未完善，人气相对不足，而且价位过高，使得共销售率一般。朝阳洲楼盘，地理位置十分优越，生活配套设施齐全，小高层，高层居多，定价较高，销售优惠取决于项目自身品质以及产品定位是否准确。市场需求特征、发展态势市中心的多层物业成为畅销主导，从楼盘供应即可以看出，小高层、高层建筑类型充斥市场，多层建筑类型物业供应相对较少，全多层楼盘“锦和嘉园”的热销说明发展多层物业符合消费者心理，由于价格上涨过快，产品需求上向小面积发展，二房从2000年约105平方米降至90平方米作为主导产品，三房从150平方米降至125平方米。合理面积二房、三房市场消化平稳，大面积物业全面滞销。周边已建个案的情况根据我们的调查，本项目周边已建个案基本全部消化，比如远点的江中花园销售率已达70%以上，庐山花园销售率已达80%左右（不包括商住楼）金边瑞香苑销售已达90%。近一点，如御锦城、曙光小区、洪都新村在前几年销售完毕，目前这些楼盘的出租率都很高。区域潜在竞争个案分析潜在项目 1、项目概况：　位于解放路298号（原江西南光仪表有限公司厂区用地），占地面积：415亩；规划用途：居住、商业金融、绿地；绿地率≥40%;容积率：住宅≤2.4(含高层)；商业≤2.8；建筑密度：住宅≤25%，商业≤35%；住宅、商业金融、公共绿地按45%：40%：15%规划；该地块拍卖低价为90万元/亩，保留家100万元/亩。潜在项目2、项目概况：位于解放西路与洪都大道交叉东北角（原江西国药厂生产用地）；占地面积：98.201亩；规划用途：居住商业金融、绿地；容积率：住宅≤2.5；建筑密度：≤28%；绿地率：≥35%；住宅、商业、金融用地按60%：40%的控制；排渍道两侧各10米绿化带无偿提供为城市绿地；底价：110万元/亩，成交价：218万元/亩；开发商：台洲市洪冠房地产开发公司潜在项目3、项目概况：项目位于洪都大道以东，北京路以北；面积：158亩，（其中公建45亩，住宅112.5亩）；成交价：168万元/亩；高新能源公司拍得。本项目目前处于项目规划、设计、定位阶段。潜在项目4、项目概况：项目位于三波电机厂；面积：70亩左右；由江西三星房地产开发公司开发；本项目现在处在洽谈阶段。4）项目竞争对比分析a．产品对比分析。该区域内主要未建个案以多层为主小高层，高层为附、别墅酒店式公寓为补充的综合性竞争市场。竞争面比较复杂，个性化产品特