假日湾的的策划案终稿.doc

“假日湾”项目营销策划案第一部分 基础情况一、景洪及项目概况1-1景洪概况景洪市为西双版纳傣族自治州州府，是版纳的政治、经济、文化中心，地跨东经 100°25 —101°31 ，北纬 21°27 —22°36 之间。东邻勐腊县、江城县，西接勐海县，北连思茅市，南与缅甸接壤，距离省会昆明733公里。一年分为雨旱两季，年平均温度21℃城区建设景洪市城区座落在澜沧江畔，依山傍水，江水穿城而过，2 座雄伟大桥连接南北。市府所在地海拔552.7米。2000年，景洪市的城市总规修编报经省政府批准实施，规划控制面积已由原来的59.7 平方公里扩大到现在的127.5 平方公里，分为中心区、曼弄枫、江北、嘎栋、嘎洒等五个组团。目前，城市建成区约14.5 平方公里，城镇人口约15.4 景洪市力争于2020年，城市建成区面积达到30.23 平方公里，城市人口达到23万，经济总量预计将比2000年翻两番，国内生产总值将达到99亿元。1-2景洪工业未来发展趋势 2006年景洪工业园区是我省30个重点工业园区之一，被列为省、州、市“十一五”规划重点建设项目。总规划面积为30.12平方公里。园区建成后，预计可引进投资72.3亿元，年产值90.4亿元，创税7.2亿元，提供就业岗位14.45万个。园区内未来将主要聚集纺织服装业、绿色食品加工业、生物产业、旅游产品加工业、现代制造业和现代物流产业。1-3总述经过50余年的发展，景洪已形成融工业、商业、金融、文化科技、风景旅游于一体的新兴城市，被云南省政府确定为参与大湄公河次区域经济技术合作的中心城市。随着景洪工业园区的建设及景洪城市总体规划的实施，在未来的云南南疆将会出现一个城镇人口达30万，城区面积过100平方公里，GDP近100亿元的以傣族为主多民族集居的和谐文明发展的现代化城市。1-4项目概况项目地块位于景洪市中心区南部（原“版纳乐园”游乐场），东北方离曼听公园不远，向南300米为流沙河，北面300米处隔勐海路为景洪客运南站，西邻勐泐大道延长线。项目区位图项目地貌图项目位于主城区与曼弄枫片区的交通枢纽地段，随着曼弄枫片区的开发建设及版纳国际物流中心的建成，这里必将成为景洪市的高档社区之一。二、景洪全市房地产概况2-1市场调查数据（1）楼盘调查基础数据表楼盘名称地址楼盘类型总户数户型面积均价工程状况销售率开盘南国帝景民航路情人桥旁多层82983.41—2261600准现房80﹪（一期430套）——星湖湾民航路情人桥旁多层、小高层、双拼别墅456102--3261500-1900准现房80%——山水云天版纳乐园对面多层、小高层超10001101700-1800刚开工未销售2006.12丽水景苑（公务员小区）曼弄枫片区多层、双拼别墅近1000——1400准现房90%（团购）——山水林溪曼弄枫片区别墅342199—33335—70万准现房60%——阳光城傣乡酒店背后小高层14490--136预计1800平地未销售2006.12花卉佳园热作所旁边普通多层住宅加底商15080—2021200（最高价）未建80%2006.11.22花伴里——小高层、多层近100030--140——浇灌至2层未销售2006.12彼岸山水江北水上世界旁别墅（连排、双拼、独栋）167176—30438—70万均价2000准现房（一期）一期78户（剩2套）90%以上——怡景湾江北党校旁别墅180————准现房（一期）未销售——龙泽园大曼么别墅32——————75﹪——锦绣公寓宣慰大道公寓加底商约20030—601800浇灌至3层100%——目前市场产品数量总量 5500 （尚未计：园丁小区，海诚假日湾、江北项目、西环中心，乾龙铂金广场，拓普花鸟市场待建的17层住宅项目等）（2）竞争楼盘数据对照表楼盘名称户型配比（㎡）户数（户）单价（元/㎡）销售情况星湖湾小高层 120—1701501500—190080﹪南国帝景多层 83.41—2268291299—200080﹪（一期430套）阳光城小高层90-140144未公布未销售山水云天小高层11010001700—1800未销售花伴里小高层、多层30--1401000未公布未销售合计——3123————2-2 调查总结2006年，景洪市住宅楼盘主要集中在南市区、江北片区。2005年以来，部分外来房地产公司开始进军版纳，所开发的楼盘占据了景洪的一些主要地理位置，且规模不小，大部分产品为多层的住宅项目或是商铺结合。进入2006年，他们逐渐尝试开发别墅项目和部分小高层住宅（12层）。供应量——超前、巨大总量5500套，未消化2879套。此供应量相对本地市场相当巨大，提前进入饱和期。竞争状况——贴身肉搏今年底即将面世的两个大盘是“山水云天”与“花伴里”。这两个楼盘的规模都较大，供应总量近2000