东莞市耀盈城市广场的项目的的策划的报告66PPT2007年.ppt

项目总述＞ 耀盈·城市广场项目地处东莞西部快速干道边上，东接城市五环路，处于广深高速边缘。本项目拟建的道滘镇汽车客运站即将竣工落成投入使用，交通路网发达。 项目处于道滘镇行政中心和商业中心的辐射区域范围，对提升项目的档次也提供了一个有力的支撑点。 项目一期规划占地面积约为30000平方米，总建筑面积为97000平方米，由客车客运站及住宅两大建筑组团构成的商住项目。其中住宅总建筑面积为48000平方米。 项目二期规划占地面积约为19万平方米，地处项目一期的旁边，目前为厂房建筑群。 2006年道滘镇国内生产总值32亿元人民 币，同比增长23%，工业总产65.2亿元，同 比增长25%，镇本级财政收入21450万元人 民币，同比增15%，金融机构各项存款余额 42.2亿元，同比增长20%，其中城乡居民储 蓄余34.5亿元，同比增长21%。2006年全镇 民营经济新登记注册830户,其中私营企业 119家,个体工商户711户,全镇在册私营企 业累计达478家,注册资金共3.8亿元,在册 个体工商户累计达3302户,注册资金共727 万元。 近年来，道滘镇坚持以科学发展观为指导，狠抓发展第一要务，突出经济发展主线，先后确定了“三位一体”、“一领二强三完善”和“三上两快一提升”的发展战略，大力发展支撑产业，创新发展商贸经济，协调发展村级经济，形成了外资企业、集体企业、民营企业和第三产业齐头并进、共同发展的格局，架起了一个以首饰、电子、五金、橡胶、制衣、皮革、化工、纸类、米制品等行业为支柱的门类较多的外向型工业体系，促进了房地产、商务酒店、物流、传统饮食等行业的快速崛起，实现了农业经济向高科技、高效益方向发展的转变。 未来城市功能规划极具前瞻性 道滘镇在城市的空间大体按“一中心、两翼区、三支点”进行规划布局： 一中心：指以“一江两岸”景观轴带为标志的中心城区。 两翼区：即东部蔡白南岛翼区，规划建设为现代时尚房地产区域；西翼 小河、大鱼沙、九曲村，规划建设为高新技术工业园区； 三支点：即昌平、大岭丫支点，为重点的商贸、物流板块；南阁支点， 为大型的工业板块；大罗沙粤晖园支点，为旅游经济板块。 项目所在区域（道滘）交通优势明显，其将成为东莞西南区域交通枢纽中心。 项目所在区域（道滘）将积极溶入东莞城区，成为东莞中心城区的一份子。 项目所在区域（道滘）产业发展趋于平衡，经济发展迅猛，居民收入增多。 项目所在区域（道滘）城市建设加快，市政配套完善，吸引外资加强，积聚人才机制逐渐完善。 道滘房地产发展滞后 道滘房地产开发起步晚，整体水平较低；房地产市场的发展存在明显的滞后性 ；近几年来，东莞整体房地产业呈现快速发展的势头，部分镇区出现跨越式发展现象，而道滘房地产市场的发展相对较缓慢。 与东莞其他地区相比，道滘房地产价格处在较低水平。 除了沿海丽水佳园项目目前平均售价在6500元/平方米外，其他在镇中心的商住项目平均售价在1800-2500元/平方米之间；价格相对东莞其他地区来说处于较低水平。 道滘房地产市场自身发展不平衡，留下了较大的发展空间。 除了丽水佳园和目前在酝酿的新世纪怡岛花园是有产权的之外，前段时间在售道滘商会大厦，目前在售的江月湾以及本项目均是没有产权的项目；这为后续的发展留下较大的发展空间。 本次市调主要通过对消费者的调查分析，以其寻求其购买行为的分析，同时通过其需求分析来为项目二期发展定位、规划设计、营销推广提供市场基础依据。 本次对消费者调查主要是采取街道随机拦截问卷的形式，以及结合个别重点访谈的形式进行． 本次消费者调研的范围主要是在道滘镇中心区域内进行． 发放50份调查问卷，共收回38份，以下的数据均按收回的38份问卷进行统计． 调查对象 竞争对手概况 在区域性的房地产市场上，目前道滘有沿海集团开发的 丽水佳园项目，但该项目定位为第二休闲居所，属于高端市 场项目，它所面对的客户群体来源比较广泛；另一个是新世 纪怡岛花园项目，该项目目前正在酝酿之中，它的面市将会 分流部分项目的目标客户。其他的也是没有独立产权的项 目，如江月弯项目、文一商贸城项目。 项目处于道滘未来的商贸规划集中地上，政策优势明显； 项目处于道滘的商业中心和行政中心辐射圈内，形象档次高； 项目地处东莞西部快速干线的黄金地段，交通便利； 项目建设规模庞大，规模效应明显； 项目规划有道滘汽车客运站，客流能力强； 项目一期规划有２万６千多平方米的商业面积，商业配套设施完善； 项目规划高度达76米，为道滘目前最高建筑；高层住宅可以尽览江景； 专业物业管理，提供增值服务。