东部集团庆阳的项目细化.pptVIP

商业开发体量确立 1、从城市与区域发展的角度，对本项目商业开发进行定性分析 地块所在地段为庆阳城市远景规划的重要规划节点，其对城市片区功能的形成以及承担城市发展承上启下作用的意义与价值非同寻常。 从城市商业发展规律及庆阳商业发展现状来看，地块显现出其在远期商业价值的巨大潜力。庆阳消费需求以及商业配套必然经历升级换代，而本地块具备取代城市传统商业功能、整合庆阳商业资源、满足新老城区消费需求的区位条件，项目所在区域极具形成庆阳新的商圈的发展条件。 商业开发体量确立 2、运用商业地产定量分析模型，对本项目商业开发进行定量分析 方法一：零售商业饱和原理测算 测算模型 IRS=C*(RE/IRS) IRS:平均饱和度；C：潜在顾客数量；RE：人均消费日支出；RF：商业营业面积。 09年庆阳市西峰区零售总额16.18亿元，常住人口约30万，主要商圈的饱和度 IRS为10.9元/（平方米·日），5年后潜在消费人口C为10万，人均消费支出为 11407元，RE为31.3元（人· 日），按照零售饱和理论公式IRS=C*RE/RF，则项目 所在商圈营业面积RF=C*RE/IRS=10万*31.3/10.9=28.7万平米。由于商圈饱和度 IRS没考虑时间因素，5年后商圈饱和度值要大，所以28.7万平米可以看着是商圈 的营业面积的极大值。 商业开发体量确立 方法二：营业反算法 测算模型 合理商业面积（S）=商圈内人口消费总额（C）/年单位商业面积平均营业额（M）； 商圈内人口消费总额（C）=人均消费支出（AR）*服务半径内总人口（就近）消费总 支出（T)。 09年庆阳市零售总额为78.17亿元，城镇零售总额为48.68亿元，人均年消费支出 为7083元。预计5年后项目所在商圈服务半径人口10万，人均年消费支出AR为11407 元，西峰区年单位商业面积平均营业额M为6515元/平方米。则S=11407元*10万/6515 元/平方米=17.5万平方米。 与方法一商圈的饱和度算法相比较，由于西峰区年人均消费要大于全市人均水平， 所以方法二算出的面积较方法一要小，将17.5万平米看着项目所在商圈商业面积的 极小值。 商业开发体量确立 3、从项目开发战略选择与商业经营招商的角度，对本项目商业开发体量的确立进行分析 项目开发战略选择，立足庆阳城市发展的高度，引领庆阳房地产发展水平，项目战略占位，也决定了商业开发在区域商圈中的分量。通过前面的定量分析，项目商业开发体量按商圈20%比例计算，合理范围在3.5~5.6万平方米； 根据项目整体规划布局，以及商业街铺价值最大化、集中商业对街铺商业价值提升的原则，商业街铺面积为12900平方米，会所2000平米，按定量分析总体商业面积最小值3.5万平米计算，集中商业面积约为16000平米较为合理； 商业开发体量确立 从商业招商经营的角度考虑，区域性品牌经营商家商业场地需求面积最小值约为1万平米，单层面积约为3000平米左右，以及结合本项目规划布局的考虑，本项目集中商业开发体量为9000平米较为合理，单层面积为3000平米，其中地下一层、地上两层。 整体开发分期示意 各分期指标 经过前阶段不同容积率方案的经济测算比选得出，本项目的容积率约为2.6较为合 理，并结合规划布局的考虑，设定本项目的最终容积率2.41（具体见下表）； 拟定容积率下经济分析 见附表 户型配比及户型空间功能建议 1、户型配比 户型配比及户型空间功能建议 2、户型空间功能建议 其他规划建议 1、建筑立面风格 现代建筑风格 2、园林风格 * 一 一 一 通过两种方法测算项目未来所在商圈商业面积S： 17.5万平米＜S ＜28.7万平米 一 一 经过上述多方因素对本项目开发商业体量的论证，得出 本项目的商业开发体量合理值应为23900平米，其中商 业街铺12900平米、集中商业9000平米、会所2000平米。 二 Ⅰ期 Ⅱ期 Ⅲ期 三 其中 车位 总计 配套公建 三期 二期 一期 分期 22-25层 22层 18层 层数 733个　 地下 670个 地面 1403（住宅指标0.7个/户、商业指标0.7个/100 ㎡ )　 1914 264440 2000 9000 12900 240020 2.41 109903.49 / 520 / / 986 135960 / / 7300 128660 2.73 49776.57 352 47740 2000 / 3500 42240 2.07 23055.53 576 80220 / 9000 2100 69120 2.16 37071.39 小计 会所 商业 街铺 住宅 住宅 户数 建筑面积㎡（计容264440㎡） 容积率 用地面积㎡ 四 五 /　 1914 　/ 9