中亚国际商业广场的项目的的策划的方案.doc

PAGE 中亚国际商业广场项目策划方案广州润辉房地产代理有限公司 深圳新摩尔商业管理有限公司二〇〇七年三月目 录前言市场篇永州市简介地理位置内陆经济城市发展趋向市场篇总结项目篇项目介绍永州市现有商业项目、住宅、酒店等市场分析项目SWOT分析定位篇项目总体定位及命名客户定位产品定位价格定位产品建议篇项目产品建议市场推广篇推广思路执行部分公关策划部分销售篇销售策略2、 销售预估计划前 言首先感谢贵司领导予以机会让我们进行了第一次的初步接触，也为我们合作奠定了基础，我司做为一家专业的商业房地产策划公司对于商业地产的复杂性和特殊性有较深刻的认知和体会，大型综合商业地产项目不同于普通住宅项目，其对象并非直接的市民群体而是商家、购物消费者、投资者等组合体。根据多年在沿海地区和中部城市操作商业项目的经验告诉我们，商业项目成败取决于主力店的引进，而规划设计是后期经营管理成功的前提。因此发展商首先考虑要找到和引进主力店，按照他们的要求进行规划设计。经过我们多次对此宗地块的了解，对项目的基本情况已有了初步的认识，另因为在零陵区有操作项目一年多的时间对于永州市目前房地产市场、政府法律法规、商场人流地理、周边环境等都已经有了深刻的认识，相信对于本项目的前景，贵公司和我公司一样充满信心，现在我们要阐述的是如何通过策划和包装、如何通过有效的策划进行整合营销，如何通过整合营销达到销售、招商和经营管理的目的。下面，我们针对项目的实际情况，并对永州零陵区、冷区的住宅、商业进行了调查与分析，从圣世阳光、心连心购物广场、世纪中心、圣马可时尚广场、步行街等项目的对比中发现问题，分析问题，找到永州商业的突破口（市场空白）以及永州市发展商业地产所面临的机会与威胁，经过周密的分析与讨论，我们得出以下客观性的结论。市场篇1、永州市简介城市性质、永州市是中国湖南省（内陆）交通枢纽城市。城市定位、珠三角地区的后花园、国内旅游城市、湖南省重要的工农业基地、珠三角地区工业的承接地区之一市域空间规划。规划形成“一城、双核（区）” “一城”指永州市作为湖南省地级市，呈现整体发展的空间结构特征，整个零区、冷区就是一个城市。“双核”指零区和冷区，是市域内主要的居住和公共服务中心。全市目前总人口580万，其中城市人口50万人（含外来人口1-3万）。规划至2020年，市域总人口620万，其中城市人口65万人（含外来人口5-8万），城市化水平为64%。 2、地理位置1）永州市位于湖南省南部、处于中国广东省及广西省两大经济带的交汇处，广州、桂林、株洲、长沙等大中城市环列四周。零陵区距桂林市、株洲、长沙等城市220公里左右，距永州市机场3公里，交通邮电畅达，是永州的交通枢纽，形成了水、陆、空立体交通网络。湘桂铁路穿市而过，市区设有二级火车站，西南与广西、海南、云南相通，北至衡阳、株洲与京广、湘赣线相连，可直达昆明、南宁、湛江、西安、 HYPERLINK /search/search_result?source=ysearch_ks_question_wordp=%E6%AD%A6%E6%B1%89 \o 查看\武汉\相关信息 武汉、 HYPERLINK /search/search_result?source=ysearch_ks_question_wordp=%E4%B8%8A%E6%B5%B7 \o 查看\上海\相关信息 上海、 HYPERLINK /search/search_result?source=ysearch_ks_question_wordp=%E5%8C%97%E4%BA%AC \o 查看\北京\相关信息 北京、广洲、深圳等重要城市和沿海口岸。即将兴建的洛湛铁路，太澳高速等将使永州成为湖南第四个交通枢纽站。公路有322\321国道和1812\省道经过境区，四通八达，客班车可直达 HYPERLINK /search/search_result?source=ysearch_ks_question_wordp=%E5%B9%BF%E5%B7%9E \o 查看\广州\相关信息 广州、 HYPERLINK /search/search_result?source=ysearch_ks_question_wordp=%E6%A1%82%E6%9E%97 \o 查看\桂林\相关信息 桂林、长沙等地。由于其独特的地理位置和成熟的交通基础建设，面对永州市经济圈的发展和工业建设，使其将成为一个新兴的内陆工业城市。2）据我们调查了解全市现有较大规模的工业企业350余家，其中大中型骨干企业50余家。基本上形成了以罐头、啤酒、面粉、肉制品为主的食品工业；以汽车制造、水电设备、电线电缆为主的机械工业；以耐火材料、水泥为主的建材工业；以羽绒制品、造纸、