房地产营销策划-福田香蜜湖写字楼项目定位报告-101PPT.ppt

销售策划大全 住宅策划 商业地产策划 品牌推广管理 可行性研究 投资分析 开发战略 市场调研 营销策略 《房地产 策划大全 》 福田香蜜湖写字楼项目定位报告 谨呈：地产开发有限公司 前言 分析思维导图 项目界定 项目指标及限制条件 项目地块价值提炼 项目问题界定本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析 项目核心问题----如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争 分析思维导图 市场竞争分析 宏观经济背景：深圳经济增长平稳，GDP增长保持20%左右，房地产显现国家宏观调控的效果，增长速度减缓，趋向健康稳定 按照世界发展银行的理论判断，深圳市整体社会经济处于平稳增长期。 按照库兹涅茨 的模型判断，深圳市房地产市场处于高速发展阶段。 市场竞争分析 未来写字楼市场供求关系预期 ——高端产品供大于求 写字楼销售量自2002年反弹之后，开始回落，以47万平米作为2005年的预期销售量。 高端产品面临较大销售压力。 05年中心区高端写字楼放量接近90万平米。 中端产品供应量相对较少，成为市场契机。 中心区写字楼案例对比 中心西区写字楼案例比较 中心区、中心西区案例比较 ——面积划分、容积率 中心区写字楼昭示性和配套均属顶级，最小开间面积在100平米左右，容积率14~16； 中心西区写字楼昭示性好，配套一般，最小开间面积在50平米左右。容积率7~10。 中心区、中心西区比较 ——销售率、价格 中心区写字楼销售竞争激烈，价格在13000以上； 2005年中心西区写字楼后续销售压力较大，与供应激增相关，价格在9000~11000。 中心区、中心西区比较 ——投资客比重、升值情况 中心区写字楼的投资客户比重在45%； 中心西区写字楼投资客户比重在30%~50%。 中心西区写字楼相对升值较快，投资潜力巨大；而中心区写字楼价格基本维持不变。 写字楼市场竞争小结 市场竞争分析 香蜜湖片区集中商业扫描 ——顺电香梅店 建筑面积：接近1万 平米 区位：香梅路中北段东侧 业态规划： 1层：手机，摄像机，数码 相机，打印机，电子词典，美容器具，电话机，配件超市，办公用品。 2 层：冰箱，空调，洗衣机，厨房电器，吸尘器，风扇，等离子背投，彩电，家庭影院。 3层：家居天地 4层：生活大师 开业时间：2004年5月 销售情况： ———— 香蜜湖片区集中商业扫描 ——山姆会员店 占地面积：3.5万平米 建筑面积：营业面积1.4万平方米。 业态规划：仓储型超市，员工只有500人。 开业时间：1996年 销售情况： ——— 备注：即将迁至农林路与侨香路交接处的深国投广场，面积扩大至2万平米，地面建筑为4层的商业中心和一栋12层的写字楼。写字楼部分将是沃尔玛亚洲总部所在地。据了解，二期工程预计今年12月封底，明年8月正式投入使用。 周边片区集中型商业扫描 ——景田片区、中心区 根据区域人口估算，片区内需4万平方米的商业面积 香蜜湖片区内居住人口约4万人，根据商业服务建筑面积0.5~1平方米/人估算，片区内需2~4万平方米商业面积。 香蜜湖片区商铺和集中大型商业面积的总和约为3.6万平米。仍处于合理范围，但接近饱和。 纯社区型商业需求容量仍然很大 支撑社区型商业规模确定的经验判定公式： 合理社区服务型商业建筑面积 =社区居住建筑面积 0.028 商业市场竞争小结 市场竞争分析 分析思维导图 项目SWOT分析：SO发展战略通过走差异化路线，结合项目稀缺性及政务经济的特点，形成项目核心竞争力 发展战略描述 分析思维导图 项目定位 写字楼客户细分客户群需要舒适、自由、开阔、个性的办公空间 案例分析——建艺大厦 政府职能部门：深圳市规划国土局、规划国土信息中心、纪委监察局分部小组、深圳市建筑工务局 相关机构和企业：市规划设计研究眼、深圳市不动产估价学会、深圳市房地产协会、广东博思建筑工程造价司法鉴定所、深圳市诚信行工程咨询公司、建星建筑监理公司、城市空间规划设计有限公司、中国人寿保险公司等 平均租金：45元/平米 开间划分情况：企业使用面积主要为80~400平米。 案例分析——设计大厦 政府职能部门：深圳市房地产交易中心、深圳市建筑工程交易服务中心、深圳市房屋租赁管理办公室、深圳市建设局。 相关机构和企业：深圳市建筑设计研究总院、深圳市居众装饰设计工程有限公司、深圳国房地产咨询有限公司、香港阿特森泛华建筑与景观设计公司、安道森