中原2006年苏州越溪的项目市场调研的报告.doc

PAGE 越溪项目市场调研报告越溪项目市场调研报告1. 苏州宏观经济环境 1.1 宏观经济发展状况1.1.1 苏州GDP及其增长情况2006年，苏州市国民生产总值达4820.26亿元，按可比价格计算比上年增长15.5%。经济继续保持两位数高速增长的态势。图1－1：2000年－2006年苏州GDP及其增长率数据来源：苏州统计年鉴其中三大产业中，农业所占比重日趋下降，而第三产业所占比重逐年快速上升，产业结构日趋合理。图1－2：2000年－2006年苏州国民生产总值构成数据来源：苏州统计年鉴1.1.2 苏州全社会固定资产投资额情况2006年，苏州继续贯彻落实国家宏观调控政策，固定资产投资结构调整优化，全社会固定资产投资额达到2106.99亿元，比上年增长12.7%，其中房地产开发投资额为470.74亿元，比上年增长13.6%，占全社会固定资产投资的比重为22.3%。图1－3：2000年－2006年苏州全社会固定资产投资额及其增长率数据来源：苏州统计年鉴1.1.3 苏州社会消费品销售总额情况2006年，苏州实现社会消费品零售总额达到1055.44亿元，比上年增长16.6%。其中，批发零售业零售额918.12亿元，住宿和餐饮业零售额133.81亿元，分别比上年增长16.7%和17.1%。限额以上批发零售业实现商品零售额377.56亿元，吃的商品零售额60.75亿元，穿的商品零售额45.57亿元，用的商品零售额271.24亿元，增长19.3%。图1－4：2000年－2006年苏州社会消费品销售总额及其增长率数据来源：苏州统计年鉴1.1.4 苏州人均可支配收入和人均消费性支出情况2006年，苏州城市居民人均可支配收入18532元，全市农民人均纯收入9316元，分别比上年增长13.9%和11%。市区居民家庭人均消费支出为12472.3元，比上年增长11.7%。年末城乡居民人民币储蓄存款余额2427.42亿元，比上年增长17.9%。图1－5：2000年－2006年城市居民人均可支配收入和人均消费支出情况数据来源：苏州统计年鉴1.1.5 苏州市人口增长情况2006年，苏州市出生42469人，出生率为6.95‰，人口自然增长率为1.02‰。年末全市户籍总人口615.55万人，比上年增加8.24万人。其中市区总人口229.75万人，比上年增加4.64万人。图1－6：2000年－2006年苏州人口增长情况数据来源：苏州统计年鉴1.2 政策对苏州房地产业的影响1.2.1 2006年新颁布的主要政策两度升息：释放实行货币紧缩政策的信号4月28日和8月19日起，央行在不到4个月的时间内，先后两次上调人民币贷款基准利率0.27个百分点，升息不是专门针对楼市，但楼市首当其冲受到影响，房地产开发融资成本加大，一年至三年期贷款利率为6.30%，三年至五年期贷款利率升至6.48%，五年期以上贷款利率达6.84%。但个人房贷则可享受八五折利率优惠。在需求环节，央行也曾动用利率杠杆加以调节。5月8日，上调各档次住房公积金贷款利率0.18个百分点。提高首付：抑止个人住房投机行为九部门在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即“国十五条”)中规定，6月1日起，个人住房贷款首付提至30%，但购买自住房且套型面积低于90平方米“90平米与双70％指标”：平抑住房结构，维护民众购房需求5月17日，国务院常务会议通过进一步调控房地产市场的六条措施，即“国六条”，强调“切实调整住房供应结构”。5月28日，国务院办公厅转发建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即“国十五条”)，细化“国六条”的要求，量化新建住房结构比例，规定自6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70%以上。优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%廉租房制度：解决中低收入家庭住房需求问题“国六条”深度关怀中低收入人群的住房问题，首次较系统地明确了解决中低收入家庭住房的4条路径，即“重点发展”中低价位中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房，“积极发展”住房二级市场和租赁市场。11月30日，建设部高调公布全国房地产市场宏观调控部际联席会议印发的《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》，并下“最后通牒”：尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。全额征收营业税：抑止商品住房的短期投机行为“国十五条”规定，自2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；满5年交易的，则按买入与卖出的差额征税。个人所得税：通过税收杠杆，从流转环节入手，抑制投资和投机7月18日，国家税务总