中原2007年惠州市深业火车西站的项目定位及物业发展建议.ppt

房地产策划大全——名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010必威体育精装版房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 《房地产策划大全—名企历年案例 》  团圆网 www.tuanyuan.tv 深业火车西站项目定位及物业发展建议 　　　　　　　　　　　　　　报告思路 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观政策对房地产的影响 1、2007年7-9月房地产业的宏观政策法规及银行动态 宏观政策对房地产的影响 2、新证出台目的 9月28日这次新政出台，调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机 行为。 2.1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的 购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。 2.2、首付、利率双重调控 对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础 上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到 了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。 宏观政策对房地产的影响 3、后市预测 3.1、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。 3.2、房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。 3.3、2007年底到2008年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。 惠州房地产态势 2007年1-9月份惠州房地产市场增长迅猛 2007年前八月，惠州房地产开发投资完成72.84亿元，增长一倍，其投资额占地三产业投资的比重为62.8%，占比与上年同期相比上升10.8个百分点。 1-8月全市商品房销售面积为217.69万平方米，增长89.6%，商品房销售合同金额为82.84亿元，增长1.5倍。 1-9月，惠城区新盘预售总量较去年增加了48%，共有18810套商品房成功预售，总预售金额是去年前三个季度的两倍，达到了90多亿元。 1-9月，惠城区商品房预售均价达到了4567元／平米，较今年6月份统计的上半年预售均价4092元/平米高出了475元。9月份惠城区商品房预售均价达到了5078元/平米，而去年9月份的统计数据为3005元/平米，涨幅高达69%。 惠州房地产态势 惠州房地产态势 2007年惠州三级市场出现了良性的增长态势 惠州房地产态势 品牌开发商陆续进驻惠州，未来大盘竞争激烈。 据市调显示，2007年中信集团通过建设投资三环路，从政府手里优惠取得汤泉、文头岭、金山湖三块宝地；雅居乐已获得100万平米开发土地；万科取得了惠州江北40号小区40万建面的土地；佳兆业取得至少100万平方的土地开发;…… 大盘规划，居住品质成为楼盘开发的新方向。 欧式建筑仍然是楼市的主流风格，户型创新是市场的趋势，板楼、南北通透、入户花园、廊院、可变户型等。 未来价格继续上扬，销售速度相对放缓。 片区分析 片区分析 江北片区：占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融 、居住、休闲以及娱乐为一体,未来发展前景巨大。现阶段已形成了以开发 高档楼盘为主的区域特征——CBD行政商务中心； 水口片区：作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城 市中心，成为魅力新水口——惠州未来的CLD中心； 金山湖片区：作为惠州未来惠城商品房主要供应区域，土地储备量大，在 地段及配套等资源不足的条件下，项目凭借自身的营造来提升项目的档 次——文体景观板块。 片区分析 麦地、河南岸：占据地段优势，为惠州成熟区，定位为以居住为主，集 休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园——商住板块； 东平片区：占据新开河和东江天然水景资源优势，为惠州新世纪居住文 明的现代化生态型的居住区——优质人居板块； 下角片区：本片区是惠州最老的城区，土地供应量有限并且周围市政配 套落后，推出产品的档次不高，片区的房地产发展有待于政府强有力的 政策支持和资金投入，如旧城改造等——旧城板块； 片区分析 片区分析 片区分析 片区分析——交通及周边环境 片区分析——交通及周边环境