中原苏州沿海国际中心商业的项目推广提案的报告84PPT.ppt

市 区：物业陈旧且单体规模较小；大多为中低端，商务办公配套少， 物业管理差；交通便利但车位严重不足 园 区：CBD区域中高档现代写字楼集聚；商务办公配套完善、国际化物业管理水平。 新 区：商业氛围浓厚，金融中心形成规模，写字楼市场比较成熟 苏州写字楼租赁市场情况 市区：35-60元/平方米/月，入住率达到90% 园区：80-100元/平方米/月，入住率达到60% 新区：70-100元/平方米/月，入住率达到80% 苏州CBD入住企业性质特征 苏州CBD产业分布情况 形象定位： 苏州市中心唯一地标性建筑 依据1：苏州市区保护城市风貌和建筑限高等政策 依据2：市区尚未出现大众统一认同的地标性建筑 依据3：本项目位于苏州市政府的北面 产品定位： 星级酒店/写字楼/会展中心/品牌展厅 苏州首席商务旗舰 产品组合定位： 价格定位： 租 金：80－100元/平方米/月 物业管理费：15－18元/平方米/月 以往市场的案例表明，引入高档商务商业配套的写字楼物业，其写字楼的租金水平会水涨船高，通常会高于周边同档次的写字楼。 客户定位： 贸易、房地产、物流、咨询服务等企业 客户调研样本选取 客户所属行业分析 客户来源分析 客户面积需求分析 价值提升，产品如何包装？ 酒店产品包装 引入万豪等世界知名酒店管理企业，提供五星级的酒店服务。 A区产品包装1 1－2F作为展示厅，引入世界名车品牌，如法拉利、奔驰、宝马等。 A区产品包装2 3－4F作为国际会议中心，提供几十种语言同步翻译的服务。 C1区商业部分产品包装 引入世界知名高档品牌专卖店，配备高档餐饮店和休闲娱乐中心等设施。 C2区产品包装 提供室内游泳池、健身房、桑拿浴室等酒店配套设施。 B区和C1区办公产品包装 办公产品重在入户动线上的包装，包括入口、大堂、休息区、电梯厅、电梯内部、走廊及卫生间等公共部分。 价值提升，优质服务如何体现？ 常规服务（适当考虑部分有偿） 免费提供书面及语音留言 训练有素，经验丰富的双语（中、英文）礼貌前台接待人员 多方电视/电话会议设备 代收发邮件，客人有独立的信箱 使用智能钥匙卡，24小时随时进入 每月免费使用4小时VIP会议室（1-6人），会议期间可享受免费无限量自助咖啡茶点，仅限本月使用 。 成功推广，产品的卖点在哪里？ 卖点1：高档商务商业结合体 卖点2：48层超高建筑，硬件配备充足 卖点3：地段不可复制性，交通便利 卖点清晰，产品如何成功推广？ 租赁策略： 策 略 一：标杆客户先行 策 略 二：低开高走，逐级调整 策 略 三：促销活动，吸引客户 策略一：标杆客户先行 以优惠性政策，开发和引入几家世界五百强企业以及国内知名大企业集团，或者某一行业的政府机构，树立本项目的标杆作用，从而吸引更多的潜在客户关注。 策略二：低开高走，逐级调整 策略三：促销活动，吸引客户 常规媒体 其它媒介 第三原则：口碑效应的核心——执行力  [ 营销执行 ] 建议方式：给予标杆客户最低的租金水平 以略低于同档次写字楼物业的租金价格进行招租，以价格优势吸引客户入住，聚集商务氛围。待时机成熟后，逐渐提高企业的进驻门槛，调整入住客户的行业和档次，并适时提高租金水平。 建议方式：初期以80－85元/平方米/月的价格招租（目前同档次写字楼的租金水平在85－95元/平方米/月） 通过各类促销活动，将额外的附加值，给予客户，让客户切实感受到入住本项目的实惠，从而增加其入住本项目的积极性。 建议方式：放长免租期（现行规为一年起租每年30天免租期）；或者返还租金或者赠送物业管理费和车位等方式。 媒介选择 内部/梯厅建议 梯厅的布置可采用明亮的灯光及现代的材质进行处理,在辅以局部的绿化及装饰,来表现办公楼的品质. 周边绿化/室内绿化 空间绿化,别致造型及巧妙的绿化搭配,使空间感,生态感,现代感倍增. 内部/公共空间/装饰建议 在空间隔断及局部摆设装饰上，运用独特的造型及材质加上光影的效果，现代独特的办公氛围就此呈现。 商务配套/餐厅/露天吧建议 餐厅，咖啡厅，露天阳光吧是商务配套中必不可少的，其不仅满足商务人士的需求，亦可提升整个区域整体品味。 思考 ! 从软性服务上突破 作为高档的商务中心，引入知名物业管理公司，以 “优质管理，享受更灵活便捷的服务”为宗旨，成为苏州高档商务中心之一。 从风水布局上突破 以水为灵魂贯穿空间 可增加水原素设计，既可以规避项目的风水问题，又清新室内空气，同时也缓解商务人士紧张的工作情绪，使办公楼更人性化更具有丰富意向空间。 “镇厦之宝” 珍惜罕有 增强项目可观性且寓意招财辟邪，可考虑巨型水晶原石、墨西哥陨石等强大磁场物品