伟业沈阳沿海国际中心商业的项目营销的报告76PPT.ppt

积累客户：125组 认筹客户：58组 开盘成交：30套 报价均价：5529元/平方米 实际均价：5200元/平方米 开放房源：386套 销控：31套 实际开放：355套 客户拓展 活动时间：2008年5月4日 活动地点：沿海国际中心售楼处 活动主题：”五一嘉年华, 沿海业主答谢会” 活动性质：营销辅助活动 活动目的：维系客户，树立沿海地产形象，形成口碑传播，形成以老带新 参与人群：沿海国际中心老业主 活动形式：售楼处现场演出节目，并对参与的所有业主提供奖品 业主联谊会 促销策略 在4-5月推广过程中各种推广活动的配合下,逐渐释放产品的新卖点及促销信息. 首先在房交会上释放”买房送精装,精装不涨价”, 五一前实行53、69小户型送精装活动进行试水 五一期间进行二居户型送精装活动 充分利用已成交客户资源，加大“老带新”政策力度 在五一黄金周释放”买一层得两层”信息 ,进行小户型53平改造成106平后的LOFT 复式产品试水, 配合报广、短信等推广手段面向沈阳广大购房者进行传播 如果LOFT复式产品试水成功，并得到市场认可，则将69平户型也同时改为LOFT复式结构．依次类推，户型改造选择户型面积由小到大，随着市场接受认可情况逐渐展开． 现场包装 户外增加道路指引 道路指引目的： 给来访客户进行方向导引 拦截区域竞品项目客户 奥体中心 SR.新城 融城时代 万科新榆公馆 理想新城 金水花城 河畔新城 金地国际花园 万科新里程 坤泰新界 听雨观谰 绿色星为道路指引设立位置 红星为沿海国际中心售楼处 奥体中心 现场包装 道路指引 该路段拐角是青年大街延伸到浑南沈营路与浑南大道交叉口，从现场情况来看，建议做道路指引或路牌，一方面是指引作用，另一方面能有效的拦截区域SR、融城时代、万科新榆公馆等项目的目标客户。 沿海国际中心 项目名称 泛美华庭 亿丰广场 SR国际新城 万科新里程 坤泰新界 金地国际花园 沿海国际中心 现均价 未开盘 未开盘 板式高层4960 蝶式高层4600 4900， 景观楼王5600 未开盘 高层4950 　5000 现最低价 未开盘 3800 4023 4400 未开盘 高层4466 　4398 现最高价 未开盘 无 5300 5900 未开盘 高层5409 　5755 入市均价 预计4800 4200 3800 4600 高层4900-5500 多层5800-6400 4900 4895 推盘套数 推378套 450套左右 推1362套， 600套 868套 420套 480套 销售率 未开盘 未开盘 60% 73% 未开盘 整体70%， 高层95% 26.5% 区域市场竞品销售情况分析 区域内竞争项目的主力均价集中在4900-5000元/平方米; 万科、金地凭借品牌知名度,以及较长时间的蓄客期，赢得了一定的市场； 针对本项目目前现状伟业建议继续用86平来做标杆，而小户型所剩余户型从现在来看去化比较慢，成交客户情况分析可以分析出小户型由于是北向已经不光是价格这一单一因素决定滞销，因此建议应在产品改良上进行思考。并同时加大推广力度，增加户外导引，活用促销策略例如精装不涨价。 竞品分析 竞品分析 竞品项目与本项目价格比较 同样楼层8层60平成交价格比较 4812 西北 69.3平 沿海国际中心 4600 西北 60平 万科新里程 成交价格 朝向 面积 项目名称 同样楼层9层90平户型成交价格比较 5181 南北通透 89平 沿海国际中心 5049 南北通透 91.42平 金地国际花园 4950 南北通透 96平 万科新里程 成交价格 朝向 面积 项目名称 同样楼层8层120平左右户型成交价格比较 5469 南北向 120平 沿海国际中心 4500 南北通透 120平 万科新里程 成交价格 朝向 面积 项目名称 预计5月开盘入市均价4800 泛美华庭 预计5月开盘高层（4900-5500） 坤泰新界 5067 沿海国际中心 4924 金地国际花园 4900 万科新里程 整体高层成交均价 项目名称 各项目高层整体成交均价比较 从以上本项目与周边项目价格比较来看，无论是同楼层同面积同朝向户型成交均价比较还是整体高层成交均价比较来看，本项目都远高于周边其它项目，因此建议本项目在今后的价格攀升速度上不要过快，目前已经成为区域内价格相对较高的楼盘，如果价格提升过快将会给销售带来一定的阻力。 结 论 市场对沿海地产的品牌认知度较低。 纯产品角度看去本项目无突出特性，核心竞争力相对不足，地段成为本项目的最大优势； 到今年年底区域内将有多个项目开盘，竞争楼盘主力户型多以中小户型为主，产品同质化严重，市场竞争激烈； 朝向因素成为市场