伟业顾问2007年北京望京区融科橄榄城调研的报告.doc

PAGE PAGE 前言十分感谢贵司邀请我司参与本项目的全案策划工作，使我司有幸与贵司共同探讨、研究本项目未来之商业发展方向。自开始参与本项目以来，我司对本项目周边区域、辐射范围进行了大量的调查研究，并针对本项目进行多种可行性策划案之研讨。我司相信，凭借我司多次从事策划工作积累之经验，定能为贵司提供具有指导意义的专业建议。本项目全案策划报告共包括四部分内容：市场调研报告、项目定位报告、产品定位报告及营销推广报告。我司坚信，上述报告所提供的全部内容将在贵司对本项目全案运作过程中提供极大协助。全案策划报告将从客观的角度、以科学的方法进行分析与论证，最大限度的排除市场对于本项目各种不利因素的干扰，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现项目开发经济效益和社会效益的最大化。本部分报告（市场调研报告）的主要目的是利用详细、深入、客观、准确的市场调研，了解项目周边市场环境、掌握与项目相关的市场信息，通过分析、研究得出有效结论，以此确定本项目商业物业的发展可行性，为项目市场定位和产品定位提供充分的支持和依据。1.望京地区研究1.1 望京区域概况望京居住区从1992年开始动工，到1997年起陆续开始交付使用，预计规划至2010年基本结束。望京住宅社区位于东北四环外，首都机场与旧城区之间。望京居住社区总占地面积860公顷，其中建设用地510公顷，总建筑面积约1000万平方米。望京新城由中心区及外围区组成，中心区包括A、B两个部分，其中A区为住宅区，B区为大型公共建筑和商贸区（主要包括金融、贸易、商业、旅游、文化娱乐等设施）。经过近些年来的不断建设与发展，望京社区现已基本符合成为一个市政基础设施较为完善的新兴大型住宅社区。1.1.1 地区人口目前望京地区的住宅建筑面积为500万平方米，总户数约7万户，目前望京常住人口约20万人左右，规划居住人口为35万。望京地区楼盘的中高价位客观显示出望京社区居民具有较高的收入水平，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。社区居民年龄构成以25-45岁为主，演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以韩籍为主。1.1.2 交通情况望京地区交通体系规划较完善，道路宽敞、主要设施齐备，可以方便快捷的透过四环、三环、二环和城中心联系，同时可以通过机场路、京承高速公路、五环路等与东部、北苑、西北部等地区相连。同时，目前望京地区公共交通体系发达，主要公交线路如下：401路、402路、403路、404路、405-416联运、409-367联运、408路、409路、359路、361路、415路、418路、420路、421路、606路、运通201、运通101、运通104、606路、614路、623路、707路、710路、735路、939路、944路、952路、976路、轻轨13号线、规划轻轨13号支线、规划城市铁路等。由于沿四环路进入望京腹地的望京西路、阜通东大街都已通车，大大地改善了望京地区进出难的老问题，这无疑提升了望京地区的居住品质，也因此成为了望京楼市兴旺的助推器。加之已经聚集了西门子、松下、LG、摩托罗拉等通讯电子行业的几大巨头公司及第四使馆区的规划，这使得本来就走热的望京楼市又掀起新一轮的开发热潮。1.2地区环境经过近些年来的开发建设，望京社区现已初步成为一个市政基础设施较为完善的新兴住宅区，商业市场正逐渐走向成熟。然而，由于整个社区的开发建设还处于正在进行之中，商业物业开发相对滞后，导致现有的部分基础设施虽能满足消费者基本日常生活需要，但作为一个完整的大规模居住区，望京地区商业大环境尚需不断完善和加强，除住宅物业的需求外，正常的生活配套也同样需进一步加强。学校：望京地区除分布6所中学、6所小学、8所幼儿园之外，社区南部存在部分高等院校，主要包括：中国社会科学院研究生院、中国青年政治学院、北京经济干部管理学院、北京中医药大学、北京针灸骨伤学院等。然而随着未来居住人口的不断增多，对于教育行业的规划还需进一步考虑；写字楼、酒店：由于望京地区开发建设以住宅物业为主，因此区域内写字楼、酒店等物业市场供应较少，尚不具备规模，代表性物业以望京大厦、区域边缘的丽都假日饭店为主。但现今世界500强企业不约而同在此安家建厂，对于仅有的商务配套是不够的；银行：大多数银行在望京地区均已设立分理处，虽然目前尚不能满足社区内居民方便办理金融业务的需求，但各大楼盘在推出同时对金融配套进行了规划，可谓完善之中；医院：现时望京地区大型医院只有望京医院(中医院)，社区医疗机制和居民健康保障体系尚待大力完善；公园、体育场馆：除南湖公园外，望京地区将兴建多处以公园为主的公共休闲场所，如森林公园；此外，望京体育中心、望京体育馆、体育公园以及高尔夫训练场等基本上可以满足社区居民的休闲、锻炼的需求；1.2