伟业顾问2009年西安锦绣天下大盘的项目投.ppt

西安“锦绣天下”大盘项目投标提案 北京伟业理念房地产投资顾问有限公司 汇报提纲 前 言 第一部分 大盘的认识与再认识 第二部分 西安大盘的初步分析 第三部分 大盘案例分析 第四部分 对本项目的初步理解 前言 1、本次提案是依照贵司招标文件的基本要求所编制的； 2、本次提案的结论或观点受制于客观条件及我司针对项目提案阶 段的深度要求，并不能作为我司针对贵项目的最终结论和观点。 第一部分 对大盘的认识与再认识 大盘的中国特色-综述 中国的大盘模式，是世界上绝无仅有的居住模式： 居住密度高（西方国家无法企及） 占地规模大（新加坡、香港等小国/地区无法企及） 采用大盘模式进行城市居住区建设，既尊重了历史规律，又符合我国现实国情。 大盘发展的历史规律——传统居住区空间组织理论 早期城市对于居住区的选择没有规划思想引导，及强大人口压力，因此没有大盘。 大盘雏形，是于二十世纪三四十年代后，伴随现代主义城市建设思想的提出而产生。 传统的居住区空间组织理论 分散主义学说 集中主义学说 有机分散主义学说 三大居住空间结构模式 中国大盘发展的现实背景 中国目前的城市处于西方二十世纪三四十年代的加速城市化发展阶段，但由于强大的人口压力和土地紧缺，我国的城市化进程将有三个异于西方的特点： 密度更高 我国居住区密度远远超过西方每英亩数十户的水平。 速度更快 通勤技术的发展已经大大快于我国城市化水平的发展，因此大城市外围居住区的建设很大程度上是对通勤能力的一种释放。 郊区化进程和城市化进程同步进行 美国城市化进程和郊区化是相对独立的，但是在中国，由于城镇居民收入阶层跨度过大，在大量城镇化的浪潮中，也有少数高收入阶层在远离大都市。由于我国人口基数巨大，因而此类居民人口的绝对数也大。 大盘分布及数量 大盘城市共性 共性Ⅰ. 众多的人口支撑 相关因素 本城市人口规模 经济腹地人口规模： 经济腹地人口规模与中心城市人口规模之间具有很强的正相关性，它们是城市出现大盘的决定性因素之一。 城市人口规模和经济腹地人口规模越大，出现大盘的可能性也越高 北京与上海人口规模超过1000万，是国内最早出现大盘的城市 大盘城市共性 共性Ⅱ. 发达的经济支撑 人均GDP水平越高，城市出现大盘的可能性就越高 东部经济带 在19个省域以上城市中，除海口、汕头、石家庄外都出现了大盘，出现大盘的人均GDP大于20000元。 中部经济带 在11个省域以上城市中，除太原外都出现了大盘，出现大盘的人均GDP接近19000元。 西部经济带 在9个省域以上城市中，仅重庆、成都、西安三个城市出现了大盘。 大盘城市共性 共性Ⅲ. 稳定的市场支撑 房价收入比 房价收入比指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。 房价收入比达到或超过12倍时，需要引起警惕，居民的住宅需求将受到抑制。 当市场回归理性之后，房价收入比将成为衡量房地产市场健康程度的风向标。 供应销售比 住宅市场供应与销售的差距越大，表明市场竞争就越激烈，越不利于大盘的开发。 大盘城市共性 共性Ⅳ. 大量的土地支撑 城市规划与大盘 城市空间拓展与新城规划成就大盘 城市的蔓延发展成就大盘 城市旧城改造成就大盘 新城或新区发展是成就大盘的主要方式，旧城改造目前较少。 土地供应政策与大盘 从全国来看，大盘开发热一定程度上得益于协议出让的土地供应政策。 土地政策趋严后，席卷全国的大盘开发热将在一定程度上降温。未来对于大盘的定义会发生变化，大盘的平均尺度将明显减小。 从地方来看，地方政府的土地供应计划直接关系到大盘出现与否 中国大盘发展小结 大盘的功能发展模式 大盘的盈利模式 对大盘的再认识 — 大盘与小盘 对大盘的再认识 — 大盘的三重境界 对大盘的再认识 — 大盘的4个视角 对大盘的再认识 — 大盘的核心观点 6大初步定位思路 6大初步定位思路 第二部分 西安大盘的初步分析 城市初步分析 区域资源初步分析 市场大盘初步分析 城市分析——定位 城市分析——规模 城市分析——规划 城市分析——地铁 城市分析——总结 区域资源——未央新城 区域资源——经济技术开发区 区域资源——浐灞生态区 区域资源——小结 市场分析——概况 市场分析——土地 市场分析——格局 市场分析——典型项目 市场分析——大盘布局 市场分析——典型大盘 市场分析——趋势 市场分析——节奏 第三部分 大盘案例分析 沈阳万科城案例分析 — 目录 一、案例价值说明 二、万科城大盘开发背景分析 城市、区域及开发商 万科城发展历程 万科城的城市角色 万科城的地块开发分析 万科城的开发模式分析 万科城