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太极景润花园 整合营销策划报告 第一部分 项目分析 一、项目概况 （一）区位 太极景润花园位于河南焦作市新城区塔南路西侧，北临新安路，西接群英河，南靠人寿保险公司，与焦作新行政中心相连，区位优越，交通便利。 （二）主要技术经济指标 ·总用地面积：53411.4m2 ·总建筑面积：153194.4m2 其中，住宅建筑面积：111100.2m2 商业建筑面积：29851.2m2 ·容积率：2.7 ·建筑密度：36.3% ·绿化率：40% ·总户数：878户 ·停车位：325 二、项目SWOT分析 （一）S—优势分析 1．项目地理位置得天独厚、地势平坦、边界规整，具有焦作市区不可替代的区位优势，解决了本项目开发的首要问题。 2．产品定位融入较为明确的文化内涵，有助于高端产品的品质实现。 3．规划设计在一段时期内具有市场超前性，成功塑造了本市唯一标志性建筑群体形象，实现了目前本市具有绝对优势的小区总体平面布局和用地功能划分。 4．建筑设计（高层电梯住宅，现代建筑风格）在本市一段时期内具有不可替代性和市场先导性，可以塑造适度超前的差异化高端产品。 5．突出的园林景观布局和设计填补了目前本市产品空白，从环境品质上保证了本项目产品的高端品质。 6．交通便捷，周边路网系统发达。 7．本项目周边用地规划成熟、丰富，公建先行，营造了良好的区域环境。 8．投资商和开发商的企业品牌和实力。 9．项目商业物业规模较大，业态齐全，可以有效弥补配套设施不足的问题，使业主生活更为便利。 （二）W—劣势分析 1．群英河改造时间相对滞后会影响本项目前期直观品质。 2．周边缺乏与本项目产品高端品质相匹配的成熟社区配套，必须通过项目自身营造得以实现。 3．电信大楼和中国人寿保险大楼属高层建筑，建筑设计风格各异，在临街主要视觉轴线上对小区建筑群体的沿街整体轮廓线和统一设计风格会有一定干扰；同时对本项目与其临近的高层建筑形成一定的视觉压迫，在一定程度上会影响部分产品的外围环境品质。 （三）O—威胁分析 1．高层电梯房、较高价位、较大公摊的建筑产品与目前本市消费者对建筑产品的消费习惯存在一定差异，能否正确引导消费并促成交易是一个明显的市场威胁。 2．目标客户的定位划分区间较小，有效需求会受到消费水品、消费习惯、消费者数量的影响。 3．项目一期推出取得成功后势必引起开发企业跟风，会对项目二期高位推出的实现程度造成一定影响。 4．若同类项目同期进入市场会对本项目的价值实现造成一定影响。 （四）T—机会分析 1．本市房地产业和一、二类城市相比处于较为初级阶段，为本项目的开发建设提供了较大的自由空间和较小的竞争压力。 2．本市新区城市建设的进一步推进和完善会给本项目带来巨大的增值潜力。 3．较低的成本投入和科学的成本控制会在可接受的市场价位上实现较大的利润空间，可以部分削弱由于产品品质提升带来的价格上扬，形成物超所值的消费直觉。 4．本市房地产营销策划和推广水平较低，手法陈旧，为本项目的营销策划和推广的实现提供了低成本、新创作、大效果的机会空间。本 5、市房地产销售管理水平较低，专业性较差，为专业销售工作的开展提供了较大的可操作空间。 6．附近商业步行街的建设开发可以和本项目形成相互造势和借势，有助与本项目商业用房的价值实现和增值。 第二部分 项目定位 一、开发主题定位 本市目前最高产品品质、环境品质、服务品质，具有明确文化内涵和完善配套设施的高层住宅小区和功能、业态布局合理的区域中心型商业物业。 二、产品定位 （一）规划设计（用地功能分析、功能面积划分、平面布局、轮廓线、交通组织、景观轴线、停车场等） （二）建筑设计及配套设备设施（建筑风格、立面效果、建筑色彩、结构形式、空间分析、建筑材料、门、窗、电梯、扶梯、采暖、空调、通风、消防、安防、强弱电、给排水、智能化、厨卫设备等） （三）园林景观设计（设计主题、设计风格、硬质铺地、水体、乔、灌、草布局与搭配、小品、步道、公共家具、消防通道处理等） （四）户型分析（户型配比、户型面积、公摊计算、空间分析、户型评价等） （五）其他 三、目标客户定位 （一）数量估算 1．住宅目标客户： ①根据行业经验及可参考统计数据，城市高收入阶层人口约占城市总人口的3-5%，按照此比例根据本市统计调查资料可以粗略估算本项目的潜在消费群体数量。 ②按照单户平均总房价、按揭成数和年数、地方性消费结构、可支配收入中用于住房消费的合理比例反算有效需求消费者收入水平，进一步初估数量。 ③通过内部认购期市场探底积累客户资料进行数量分析 2．商业用房目标客户： 主要通过同一供需圈同类商业物业的供需情况、销售周期和销售情况以及均衡价格来判断本项目商业物业的潜在目标客户数量和价格承受能力。 （二）目标客户描述 1．住宅目标客户： ①具有较高收入的私营企