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尚美佳西安东郊半坡路房地产的项目定位的报告51PPT
半坡项目产品定位报告二零零六年二月 第一节目标客户细分定位 以客户需求为导向的定位,实行总价控制原则,做东郊户型王 营造一种与周边杂乱的居住工作环境差异较大的静谧、生态、人文、现代的生活氛围 营造一种具有较高层次品位形象的社区氛围,体现生活格调 另外再从形式上(价值让渡、外在形象等方面)给与消费者超值的感受 整体规划布局与开发顺序建议 第五 部分 一、开发顺序 启动区 二期 三期 整体形象展现,区域市场均价自然上升,项目售价提高 回避与上面地块被割离的感觉 电梯多层大户型,项目高端产品 利用临街商铺作销售中心 首先完成建设,形成临街展示面 集中力量进行四栋的施工,展示实力 尽量快速完成启动区的整体形象,做 出实体景观,便于后续产品价格提升 紧跟启动区的施工节奏, 高层本身价格有一定支撑 关键是施工形象和工程组织 利用临街商铺设置现场售楼部,先行施工20米长的临街商铺,整体以售楼部形象出街。 现有门口停车较方便,商铺施工速度也快,便于节约成本。 二、售楼部设置 临时售楼部选择一 临时售楼部选择二 设置户外导视和形象广告 设置户外形象广告 三、路口导视和临时售楼部设置 人行主入口 人车次入口 人车次入口 可以方便到达小区各区域 商业可以向小区内延伸 次入口人车混行,以车行为主 四、小区入口设置 第一阶段销售临街商业,其中部分作售楼部使用 第二阶段销售地块南端临街商业 项目整体进入施工尾声时开始商业内街的销售 商业内街的设置不仅可以扩大商业面积,还可以将南北两段商业连成整体,同时项目入口处的形象将大为改观 20米商业内街 五、商业布局 * * 前言 本定位报告经过前期对市场和项目的认真分析与反复讨论,结合对周边潜在客户,包括周边项目看房客户的问卷调查工作,找出市场的机会点,得出项目的各项定位,从而形成本项目定位报告。 文中未尽之处,敬请指正! 尚美佳机构 2006年2月18日 地块情况 第一 部分 地块现状介绍 1、项目位于长乐东路南侧,在建东三环西侧,半坡博物馆正对面; 2、地块与城区的交通联系方便; 3、周边形象一般,热电厂、城中村分布周边,生活环境一般,商业设施配套落后; 4、周边邻近的大型在售项目有沁水新城和水岸东方。 地铁建设与房地产发展 轨道交通的建成能够解决“准时”和“快速”这两个城市交通最头疼的问题,使客户置业的范围和生活半径有效放大,从而促进房地产的发展,地铁沿线的物业也能够迅速升值。 西安市地铁规划已于2005年12月份通过规划方案,首期建设1、2号线,随后建设3、4、5、6号线,工程在2015年全部竣工,地铁沿线物业将有一个快速升值和热销的周期,本项目离地铁半坡站非常近,因此开发销售也要充分利用这一时机。 项目档次定位及目标客户研究 第二 部分 项目档次定位: 比沁水新城和水岸东方档次略低的紧跟型定位 总价定位策略 主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未覆盖到区间内,即重点分布在30万以下区间 核心客户定位: 东郊中等收入阶层 主要为东郊中端置业群 总价需求:20-35万元 单价区间:2400-2700元/平方米 年 龄:26~50岁 产品需求:实惠、实用、质量、舒适 工作收入相对稳定,需要购置物业改善现有居住条件 职业特征 周边企业普通员工、技术人员、管理人员、事业及政府单位员工、公务员等 居住在周边和到东郊置业的私营业主、从事商业、服务行业人员 一次和二次置业 2000-4000元 3口或2口之家 25-50岁 置业特征 家庭月收入 家庭结构 年龄 目标客户需求描述 1、购房主要是为了改善居住条件,少部分是帮助子女安家置业; 2、他们购房主要征询配偶、父母的意见,少部分会向有购房经验的朋友征询意见; 3、影响他们购买的重要决定因素依次是价格、小区的环境、户型,然后是地段、工程质量、物业管理等; 4、客户中有25%左右需要车位,其中有1/5左右意向选择购买车位; 5、客户意向选择多层和电梯多层的客户和选择小高层的客户各在40%左右,而选择高层的客户只占到15%左右 ; 6、客户对社区配套的要求集中在会所、泳池、球场、健身房等、对超市也有一定需求; 7、对智能设置的要求主要集中在电远程抄表、煤气报警、闭路电视系统、门禁对讲系统、红外防盗、社区宽频、户内紧急求救系统; 8、预计多层的管理费可以定在0.85元/月,高层定在1.1元/月; 第二节客户意向购买户型 9% 35-41.25万 140-165 四房及复式 11% 30-32.5万 120-130 三房二厅两卫 30% 28.75-30万 115-120 三房二厅一卫 5% 25-26.25万 100-
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