山东东营胜宏尚郡花园洋房的项目产品定位及经济可行性的报告2008年.doc

胜宏置业营销策划部 关于西区块的建议PAGE 《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ 胜宏·尚郡 产品定位及经济可行性报告 胜宏置业营销策划部 2008年3月5日第一章 东营市房地产市场综述一、东营市房地产市场供需特征综述1、供应量巨幅增加，市场结构发生转变据不完全统计，2007年东营市东城区未出售及规划面积达300万㎡，预计将在未来1--3年左右推出市场，未来市场竞争将十分激烈。2007年度东营市东城住宅投放量和已规划尚未投放住宅量见下表所示：2007年度东营市东城住宅投放量一览表类型楼盘名称在售住宅面积（万㎡）规划住宅、面积（万㎡）总计（万㎡）户数区 位备注多层科达远鉴一期0.13二期4三期约7.511.631000市安居工程内二期：220复式2栋楼/130型16套小高层多层海通骏景110140锦华对面/东西城之间花园洋房小高层凤凰国际80120国际新城西侧多层伟浩假日33240锦华对面/东西城之间多层新新家园2.3102.31000市珍果园西侧88平方米—130平方米多层胜宏.美居3.63.6300花园洋房/小高层万达高尔夫6.524500开发区临清风湖多层/小高层盛世-嘉园316161000东二路与贝二路向东500米(路南)一期8栋多层,268户,二期13万平,多层/小高层/联排别墅小高层德泰家园0.60.646开发区约计公寓/小高层东辰鉴墅4.6别墅113.419357480开发区/一期别墅33户，二期447户小高层聚豪苑1160市安居工程内小高层水岸名都5.65.6312开发区小高层英威花园2.52.5160开发区/滞销小高层大海鑫天地6.56.5580开发区临环城水系综合阳光100城市丽园99300多开发区联排/叠拼/花园洋房别墅锦程佳园约2626300国际新城联排/叠拼多层锦绣.龙轩3.83.8300区安居工程北侧/东西城之间别墅丽景国际0.80.832 东二路与北一路东300米路南别墅龙熙新都2280北一路与东三路路西别墅雅仕方舟1.251.2550郊州路路东合计：37.6845.8142.687556东城未开发项目情况一览表类型楼盘名称住宅用地规划住宅面积（万㎡）户数预计投放时间区位多层/小高层金辰约300亩650007市安居工程b区西多层/小高层新邦约200亩550008丽景国际南侧 多层绿洲国际花园约160亩1270008北一路以北区经济适用房北侧别墅小高层胜宏.靓都700亩151508国际新城小高层/高层阳光100城市丽园共500亩4107开发区中档胜宏.景苑600亩2608国际新城中高档西区块230际新城小高层多层锦绣龙轩约42栋13栋26.82（18）08--10区安居工程北侧/东西城之间未定英华园东侧（电力公司）约150亩约608锦华小区南侧212.82“东满西缺”有所改善，“缺高少低”局面还会维持。东城区是东营房地产市场供应的主力区域，目前西城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现“东满西缺”，产品类型 “缺高少低”。随着西城部分楼盘的开发，如格林风景、海信盈城、香格里拉、万家新城、天籁华都、海通枣庄路地块的开发，西城部分需求可得到有效释放。从调研的市场资料分析来看，2007年市场结构已经有了一定的反转，逐步由卖方市场向买方市场转变。消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，地方/油田的经济适用房建设计划也会分流大批客源。2007年，东西城区众多2006年的老项目将持续供应市场，同时大量新增项目也将于2008年面市， 2007下半年-2008年市场供应量将达到最高点，总量上，供应大于需求的格局将更加明显，整体竞争情况依然严峻。 2、多层、小高层产品是主流在07年，东营市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到50.65%左右，07年小高层投放量集中并呈升高趋势，所占比例约为31.12%，花园洋房所占比例约6.33%，别墅所占比例约为10.21%。3、花园洋房、联排别墅此类产品为中高端产品，受到市场的接受和认同，并且是下一