山东蓬莱博展国际商贸城的的策划的报告及2008年年度推广.doc

蓬莱博展国际商贸城策划报告及2008年年度推广 第一部分 项目市场调查分析商业市场调研分析商品房大量空置，有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的商场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不发。商场成功开发的前提是做好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾，我们公司的项目并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，科学性、准确性不高。商业调研需要了解的内容：对经济与发展形势分析：房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安、社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善改善住房条件的需求和能力以及投资的渠道，事实也正是如此。对房地产市场发展态势分析：对本地区、本省、周边城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年潜在需求与有效需求的分析。对房地产政策法规和政府规划措施开发商的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。对项目周边居民的调查要做到市场定位准确，都必须深入了解居民，尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查了解对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，在今后的市场竞争中处于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计、装修标准、配套设施等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。小结：市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商和广大的开发商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无率由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。以下三种调查方法可作参考直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。间接调查通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。直接征询这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。现场“踩点”调查这也是不少发展商、代理商作市场调查常用的方法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。城市区位及地位分析1、蓬莱市作为山东的政治、经济、文化、尤其是旅游中心的交通枢纽。总面积1128.6平方公里，设7个镇、5个街道，584个行政村(居委会)，总人口44.6万，其中非农业人口13.96万人。2、享受着“中国环渤海发展”的区域联动发展：蓬莱是“中国环渤海发展”的一分子，属环渤海地区发展较快的地区之一，2006年全市实现国内生产总值170亿元，同比增长23.5%。实现境内税收总收入8