巴南的项目的的策划的方案5月15日修改稿.doc

PAGE 巴南假日新天地项目初步可行性研究报告 重庆协信地产集团公司第一章 项目概况一、综述1、项目地理位置位于巴南鱼洞镇中心，北接滨江公园，南临巴县大道、西临热闹繁华的解放街，东靠巴南百货商场，是鱼洞最繁华的商业街区，有巴南解放碑之称。2、用地范围及性质总用地面积21108平方米，包括三校、鱼洞公寓、江洲楼、原电影院、体育馆及住宅、区社局、区建委（不含建委四栋）的用地范围。地块范围内原有旧房建筑面积28700平方米，其中住宅8330平方米（141户），办公用房11310平方米，营业门面6501平方米，生产用房185平方米，其他建筑面积2374平方米，除少数住宅较新外，大多数建筑成新率低，房屋破旧，且以多层砖混结构为主。3、场地条件项目地块呈不规则多边形，南北长约220米，东西最长约150米，新市街把地块分成两部分，南面地块面积约5000平方米，北面约16000平方米。地势较为平坦，只南面有极为小面积堡坎，最高标高204.8米，最低标高196.55米；新市街北面最高标高197.56米，最低标高195.19米。项目地块现是居民休闲、娱乐中心，有大面积露天广场、水景、行人路灯和巴南体育总会篮球场等户外活动场所，地块现有绿化面积较大，户外大树数量不少，绿化效果较好。规划片区地上目前无高压电线、文物古迹和保护建筑物，且障碍物很少，拆迁工作由政府组织实施。4、项目名称协信-巴南新天地5、项目用途综合性商业建筑群6、开发商协信城市建设发展有限公司二、开发背景本项目是在多次与巴南政府协商后，通过招投标的方式获得。其中政府负责整体拆迁工作，我公司以总价6000万元获得该地块开发权。第二章 市场分析区域总体特征区位特征：位置优越，是传统的商业休闲中心，这里商贾云集，商业繁荣，配套完善，符合当地居民的消费行为习惯，同时由于政策措施的倾斜，本地块适最适宜商业开发。但由于原地块本是当地居民休闲娱乐的重要活动场所，项目功能规划中还必须考虑许多能提供休闲娱乐的场所，而且地块的北面是与长江比邻的滨江公园，因此项目规划宜考虑部分高层观景住宅，以充分利用地块的自然环境。交通状况：项目处于鱼洞中心位置，旁边有新世纪百货和世纪广场，是巴南区人流量最大的黄金地段。20多路公交车往还于此，巴南干道总长1.8公里，宽44米，双向6车道，连接渝黔、上界高速公路、马桑溪、李家沱长江大桥以及鱼洞长江大桥等，直接与南岸区、大渡口区以及九龙坡区相通。鱼洞长江大桥长1410米，是连接鱼洞镇和大渡口区的交通要道。轻轨三号线是我市规划的轻轨南北干线中的一条，起于南岸江南经济技术开发区二塘，全程37—56公里，形成交通骨干网络，具有十分突出的区位优势和蕴藏着无限商机。商业环境：鱼洞镇目前最繁华的路段主要分布在新市街、新民街、下河街、解放街、欧洲街、巴南大道和鱼轻路。其中巴南大道有不同商家57家，以经营服装为主，餐饮次之，再次是大小百货，新世纪百货即在其中，世纪广场的修建使本街区迅速成为人们购买食品和其他消费的聚集地。解放街物业较少，尚未形成主流物业，行业分布散乱。欧洲街以美容美发等娱乐休闲业态为主；下河路商业分布也较为杂乱，没有明显的规划，但商家经营状况比解放街好；新民街主要经营服装，其他行业经营分布零散；新市街是业态最集中、最繁华的一条街道，此街区共有45个商业物业，仅次于巴南大道，主要经营易耗品、通讯、服装和美容美发等业态，经营品种丰富。鱼轻路是餐饮最集中的街区，有各种中、低档酒楼和餐馆。地产开发：鱼洞镇是一个相对封闭的城镇，人们的消费观念尚不开放，与外部的经济交流不频繁，思想观念比较守旧，对新事物的接受程度比较慢，家庭月收入普遍2000元以下，5000元以上的很少，而且家庭收入的大部分用于日常开支，恩格尔系数在0.4以上，整体消费能力并不强，所以区域房地产开发数量少、规模小，目前在售的楼盘不足10家，单体建筑较多，超过30亩以上的几乎没有。城市改造：鱼洞是巴南政治、经济、文化中心，人口13万，地处重庆市南部，相对偏僻。目前正在改造公路交通网络，2003年将修成鱼洞到南坪40米宽的一级公路；2005年鱼洞长江大桥将投入使用，形成重庆西南部主城区的快捷通道，直接带动巴南区、大渡口区360平方公里的开发建设，促进重庆汽车、钢铁建材等支柱产业的发展，也为日后短程旅游经济的发展奠定了基础。同时，巴南区今年计划投资1700万精心改造滨江公园，让市民有一个更好的休闲娱乐场所，工程预计2004年完成。一切政策措施表明，巴南经济发展潜力巨大，项目地块商机尚未完全挖掘出来。生活配套：巴南区2002年国内生产总值47.50亿元，全区消费品零售总额为15.6亿元，年人均消费1500元，整体消费水平偏低。经调查，巴南区有各类市场74个，商业网点850