常州卫星村房地产的项目的的策划的报告37页.doc

目 录 市场篇 2 一、区域行情 2 二、产品分析 3 三、客源分析 8 四、未来推量 9 五、区域结论 10 六、代表个案 11 产品篇 17 一、地块属性 17 二、SWOT分析 19 三、项目定位 20 四、规划建议 26 执行篇 27 一、推案进度建议 27 二、销售前期准备 29 合作篇 33 一、个案配合的人员架构及基本职能 33 二、项目主要负责人介绍 34 三、全程总代理个案合作方式 36 市场篇 一、区域行情 永宁路地块周边区域项目列表情况 公开 日期 案名 位置 产品类型 规模(万平方米) 均价 主力面积(平方米) 主力总价(万元) 销售率 交房时间 工程进度 备注 2005.6 盛世名门二期 晋陵北路20号 高层、小高层 20 4800 三房135-145 65-70 60% 2007.6 地基 在推二期6栋小高层，99折 2005.6 红梅假日花苑二期 竹林北路竹林岗亭旁 多层 9.5 5000 三房115-126 58-63 85% 2006年底 结构体 少见多层，销售状况良好，一次性付款有一定优惠 2005.7 68特区2005.11.26 金色新城五期 钟楼新市路6号 小高层、高层 55 朗园熙园5200，68#特区4700 三房111-124 56-63 40% 2005.12 2007.12 结构体 目前购买优惠100-120元/平方米现推至第五期，目前主推6、8#两栋高层 2005.8 聚缘雅居一期 竹林南路、北环路 高层、小高层 15 4858 三房108-125 52-61 50% 2007.11 结构体 在推2栋高层和2栋小高层，一次性付款每平米优惠58元 2005.8 金百国际二期 钟楼常澄路18号 小高层、高层 22 4200 两房85-97 三房125-134 35-41 52-56 50% 2007.8 地基 在推5栋高层、小高层 2005.12 嘉盛苑 北环路 高层、小高层 3.88 4380 二房91-108 三房138-142 40-47 60-62 30% 2008.6 地基 在推1栋高层和2栋小高层，开盘97折 2005.12 金新青山湾一期 晋陵北路农工商超市以北通信新村旁 2006 彩虹城 永宁北路与外环路交界处 高层 33 - - - - - 平地 - 二、产品分析 规模 案名 总建规模（万平方米） 5以下 5-10 10-15 15-20 20-25 25以上 盛世名门二期 红梅假日花苑二期 金色新城五期 聚缘雅居一期 金百国际二期 嘉盛苑 金新青山湾一期 彩虹城 目前，本区域个案规模集中在20-25万平方米。 产品类型 案名 产品类型 多层 小高层 高层 盛世名门二期 红梅假日花苑二期 金色新城五期 聚缘雅居一期 金百国际二期 嘉盛苑 金新青山湾一期 彩虹城 高层和小高层目前是本区域的主力产品，未来本区域也将以小高层、高层为主。 主力面积 案名 主力面积（平方米） 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160以上 盛世名门二期 红梅假日花苑二期 金色新城五期 聚缘雅居一期 金百国际二期 嘉盛苑 金新青山湾一期 　 一房 二房 　 三房 四房 天宁区的主力户型为三房，主力面积一般在110-140平方米。 平均价格 案名 平均价格（元/平方米） 3800以下 3800-4000 4000-4200 4200-4400 4400-4600 4600-4800 4800-5000 5000-5200 5200以上 盛世名门二期 红梅假日花苑二期 金色新城五期 聚缘雅居一期 金百国际二期 嘉盛苑 金新青山湾一期 从目前在售的项目情况看，对外报平均单价在4800－5000元/平方米； 此外基本上各个楼盘都采取了一定的优惠手段，一种是97-99不等的折扣，另一种是每平方米优惠几十到一百元不等；一些楼盘给予一次性付款的客户略高的优惠，还有些楼盘在特定时期内推出折扣；总体来看，折扣优惠基本都在50-100元/平方米之间。 目前区域内周边个案的现有实际均价范围在4600-480