物业管前期工程介入的重要性.docVIP

PAGE 1 物业管前期工程介入的重要性 谁开发谁管理的项目已经片及全国，在物业管理中总是存在一个通病，那就是只要楼建成，开发商交给物业的标准总是有缺陷，不管你是否认可都得按单全收，所以导致物业公司服务跟不上。新天湾畔属公司开发的顶级物业，需从更本上解决实际问题。 工程、设备是物业管理中的心脏，现代建筑物具有规划、设计、施工中都存在复杂性，技术含量过高，建筑周期长和安装施工难度较大的特点。为了保证物业正常使用和发挥价值，对物业实施有效管理，这样物业管理企业必定需要前期介入。目前；一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目在规划中就实施前期介入，但绝大部分开发商还是在入伙前三个月开始介入，只能在后期就建筑物安装上提出一些建议，在物业的深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期规划开始，到接管验收为止的质量监督全过程。 但是；从目前房地产开发的全过程和物管行业的总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸，所以导致先天不足，后天就难补，并且物业公司常常来不及作充分准备，没有更多的时间对项目进行全盘了解分析,便匆匆“走马上任”。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理（未能从使用和管理的需要考虑）、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。 物业管理通过前期介入，在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。同时，通过在前期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率，使业主在物业服务方面有充分的信心。另一方面通过物业早期介入，物业管理公司员工提前进入状态，更好的了解熟悉物业、设备设施使用功能、资料收集等接管验收的各类重要工作。待业主入住后可以全心全意投入到接待工作，树立企业的良好形象，为公司建立良好的信用观。如果接管与入住同步进行，物管公司即使很努力，往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，容易忙中出错，这样少了物业公司与业主的磨合期，同时也影响公司的服务质量和专业形象。因此，建议物业管理前期介入是非常必要的。 物业的规划设计人员不是专业的物业管理者，所以；在规划设计阶段往往只从技术上考虑问题，而忽视了后期物业管理经营中可能会出现的问题，较少考虑业主在后期的使用过程中不能正常运行，导致建成之后业主和管理者无法弥补物业上存在的漏洞及使用功能上的缺陷。 物业管理在设计阶段应考虑的问题 设计方面; 建筑物设计与布局 整体上统筹考虑通风，房间内采光，减少噪音干扰。该路段属于西部高速通道连接香港跨海大桥，必定存在噪音，所以既要解决噪音还要考虑采光、通风问题。 房间设计布局合理，网络、插座、灯具、装饰色彩等项目合理配置。 2.交通管理： 人车分流，行人和车辆要考虑各自通行道路，同时也要考虑到残疾人专用通道。 考虑机动车、摩托车、自行车、助力车的停车位，与小区道路设 计相协调。 机动车道路尽量减少井盖设置。 门岗值班室（亭）位置在机动车出门时靠近司机侧，便于刷卡及咨询、减少雨天的不便。 地下室照明开关应考虑分组控制，以节约电费。建议不同防火分区使用独立的照明路线。 3、功能与用途分区 商业区、办公区与住宅区分区半隔离管理模式； 餐饮业备化油池，隔油池设在不影响环境处，油烟油味排放要配置过滤器（水虑、静电吸附、物理吸附等），排出口考虑风向； 有餐饮业的建筑最好不要与住宅共楼一座建筑，避免油烟味道从管网进入到房间，气味蓝难闻。 会所、托儿所、儿童游乐设施等小区配置设施要有相对独立区域，尽量减少相互干扰。 游泳池完全露天，需要做好隔离管理，避免在无安全检查措施的情况下，有人偷进而导致安全事故的发生。 室外网球场同时也要考虑到安全防腐措施。 4.环境.景观.绿化设计： （1）绿化部分 新天湾畔属于空中建花园，对于绿化要符合空中生长，保证四季有花，有绿有阴； 绿花灌木要经得起台风的考验； 绿化区域设置水咀，外渗水可流入排雨口，可以建成废水在利用的专用进化水池，因为空中绿化需要大量的吸收水分； 清洁工具及农药存放间必须独立，避免带来麻烦； （2）清洁管理： 留好清洁用水取水口，清洁污水排放处 清洁工休息室， 工具设备存放间， 垃圾暂存处（站），（配备给排水设施） （3）景观 假山、水池、雕塑、儿童游乐设施等的安全防范设施。 水景边缘用矮植物隔断，防止小孩误入水池。 景区水系必须符合实际，在物业管理中开发商建成的水系物业是很少用到，主要是成本过高，清洗麻烦。 5.安全防范管理 全封闭式小区