常州武进市天宁法院地块的项目前期的的策划的报告96PPT.pptVIP

三、项目区域房地产分析1. 区域新开发住宅项目分析： 银河湾星苑 青山湾 2.区域二手房住宅分析新天地花苑 本项目主要抗性因素 配套——目前区域内相关生活和商务配套设施不太完备。 环境——项目周边目前自然环境较差。 安全性低——项目临近火车站，流动人口较多，区域治安环境较差。 项目容积率过高——项目规模小，容积率偏高，造成居住密度过高，内部基本景观设置，绿化率较低。 成本——项目土地成本过高导致销售价格走高。 单价偏高——与项目所处环境及同类竞争楼盘的价格对比，项目平均单价偏高。项目产品必须寻找到市场突破点，解决项目规模、地块情况及各项经济指标的约束。 3、项目区域酒店市场 5.立地因素考量 二、功能定位分析 “居家型、商住型、酒店式服务型”三种小户型研判 第三章、目标客户群分析 目标客户群细分 通过压缩户型面积，降低总价，提供多使用功能而增加客户群体的营销策略，从而最大限度的挖掘目标客户，让全民参与到项目当中。 核心客户层 首次置业的“都市精英” 基本描述： 这些年轻的高学历者在生活方式、家庭结构、审美爱好上都有独特性。 年龄：低年龄（24-35岁）高学历的首次置业者 经济状况：处于创业阶段的年青人虽有着中高等收入和光明的发展前景，但普遍经济基础比较薄弱，积蓄不多。购买普通型住宅存在着很大压力，促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱人的低总价和极低的首付 教育背景：大多受过高等教育，或经过努力自学成材的中高档人才 家庭结构：单身、同居或刚结婚年青人。因此，居住面积要求不高，功能齐全、面积够用就行 生活要求：注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细而精致，追求舒适的生活方式 生活空间:可居、可聚、可沉思、可喧闹、可共赏足球大赛、可独听萨克斯风…… 喜好：喜欢交际、旅游、运动、上网、购物、娱乐、休闲 偏好：追求时尚前沿，视野广阔，乐于接受新生事物 第四章、产品建议 三、户型建议1、户型面积配比建议 2.户型设计原则 户型创新——弹性空间 关键词：百变、增值、功能齐全 3.硬件配套 公共空间酒店化，硬件配套精品化 结构形式、外立面、层高都是按照星级酒店的设计标准打造，统一集中管理： 24小时星级酒店服务 智能一卡通系统、配置足够的品牌高速电梯 公共区域装修装饰按星级酒店标准装修 设置5.4米挑高入口豪华大堂 宽带入户，通过数字化社区环境，项目实现了时尚的生活方式。综合通讯服务中心利用通讯、计算机、宽带网络和信息技术，成为业主和租户贴身的通讯服务专家。 5.车库建议 根据规划要求，建议固定车位数：410个左右，地下车位数可设350个，地上车位60个，预计地下车库总面积：1.2万平方米，地下车库建造可采用双层立体机械车库，以增加停车数量。 第五章 商业物业开发策略 合理挖掘项目商业价值,保证理想的利润指标 项目土地成本较高，而本项目住宅售价提升空间有限。因此，只有通过具有价值提升较大的商业物业来弥补土地成本，实现理想的利润指标。 1.现存限制因素 项目所在区域人流量较小，消费力低，区域消费和投资的认同度目前较低； 商圈商业发展滞后，业态杂乱，商业价值低； 项目的发展主要依赖于站北广场的发展，但需要一定的市场培育期，在现有条件下寻求突破的空间较小； 规模小,无法满足大型商业业态的需要。 2.项目拉升策略 在项目业态定位之前，必须回答如下两个问题：解决谁来消费的问题？谁来经营的问题？ 指向型消费 项目周边人流量较小，通过特定指向型消费，解决谁来消费的问题。 定向招商 采用定向招商，招商先的策略，以满足商家经营的需要。 有计划、有组织的招入经营能力强、租金支付能力高、符合区域商业发展业态的商家，以实现商业价值的提升。 4.建筑规模 根据上述业态经营所需面积，结合项目盈利目标、地块规划指标和市场，力争实现商业面积最大化，约5000㎡左右。 5.盈利模式 1层：销售 2、3层: 先招商，后销售（带租约销售），以实现收益最大化 项目所在区域目前商业氛围较差，租金价格非常低，2、3层商业投资价值较低。但随站北广场的改建，未来几年其商业价值将有很大提升。建议贵司先招商，持有该物业，待区域商业发展起来后再出售（带租约销售），以实现收益最大化。 第六章、营销推广策略 “时尚文化营销”策略 咖啡文化导入，融合时代脉搏 因本项目核心目标客户和最终的使用者为年轻一族，咖啡成为他们最爱，咖啡成为中国现代时尚文化的最重要组成。本项目可将现代时尚咖啡文化因子充分渗透到营销推广的各个环节，包括广告宣传、现场包装、公关活动、销售资料等，营造浓烈的现代时尚文化氛围，充分体现项目的开发理念。 “实效营销”策略 线上树形象，