平安摩卡城市的项目推广的方案.docx

PAGE \* Arabic \* MERGEFORMAT34 / NUMPAGES \* Arabic \* MERGEFORMAT34“平安?摩卡城市”一期项目推广方案目录摘要2第一部分：前言2第二部分：物业定位 2一、项目概况2二、市场状况综述3三、SWOT分析 10四、项目定位方案11第三部分：项目物业形象包装及推广15第一篇：物业形象包装15包装目的15二、包装主题15三、包装执行15第二篇：形象包装16一、现场包装建议16二、售房部的建议16三、模型包装16第三篇：户外包装建议18一、户外广告21二、车身广告22第四篇：宣传资料包装建议23第四部分：项目总体推广策略25第一篇：推广总述25总体推广目标25总体推广策略25推广阶段划分27第二篇: 各阶段推广计划27一、第一阶段 形象导入期27二、第二阶段 市场预热期28三、第三阶段 体验阶段29四、第四阶段 持续热销阶段30五、第五阶段 一期未盘期30第三篇: 推广流程总览表31附录33摘要：随着重庆市江北区和渝北区各大板块的迅速串红，越来越多的开发商将目光锁定在北部，“生活向北”的理念亦受市场所推崇。本方案主要从前期准确的定位和后期精致的包装及推广入手，分为两大部分，第一部分是根据项目自身情况，结合竞争格局和市场供求树立准确的项目定位；第二部分是针对项目开盘前提出的形象包装和推广策略。目前，该项目已正式运作，方案中的相关数据和图表都是有据可依的。第一部分：前言“平安?摩卡城市”项目定位为“区域性中档社区”，力图把该项目打造为时尚、中档、高性价比的青年社区。本方案从物业定位、项目物业形象包装及推广以及项目总体推广策略等角度对“平安?摩卡城市”项目进行了详细规划。第二部分：物业定位一、项目概况1．周边情况（1）区域大环境本项目位于江北建新东路、大兴村版块、江北水厂及其所属地区域，是江北传统城市居住中心。住宅破旧，居民收入低、生活条件脏、乱、差，属于旧城待改造区域。但该居住组团形成已久，因而交通、生活、医疗、教育等配套设施比较齐全，适合打造成熟社区。（2）周边自然环境状况项目属于老城区拆迁用地，人口密集(拆迁量大)。地块呈东北高、西南低走势的坡地，落差达37米，自然景观一般，几近于无。南面距滨江路不远，可观部分江景，对项目形象有一定提升作用。但因不是紧临嘉陵江，对项目推广来说，实际意义不大。景观，不是本地块的优势，需另外寻找得力卖点。（3）交通状况 本项目位于建新东路茶园车站附近靠观音桥方向，是观音桥通住五里店、解放碑的主要交通干道，交通网络四通八达。交通的便利可以作为本项目的主要卖点。（4）生活商服网点该地块周边生活配套设施呈现规模小、种类小、档次低的状况，但距项目200米即为观音桥商业中心，可享受其大配套。（5）市政设施及周边产业发展状况供水、供电、供气、通讯、排污等市政配套设施完善，项目所在地块无污染性工业企业，易于打造都市生活社区。2．项目地块分析（1）项目地块位于建新东路，该地地处成熟社区，当地的客户对本地块的认知程度相对较高，所以无需地块预热，这是该项目的一个利好因素。（2）项目地块东北高、西南低的走势，落差约37米，丰富的地形高差变化，便于营造多变的建筑立面效果和不同主题的园林景观。但该项目周边及地块内项目地块内没有良好的自然景观（如山景、水景、面积较大的植物景观）及可供挖掘的人文景观资源，故应充分挖掘地形特点，便于形成项目差异化的竞争优势。（3）项目占地50亩，与所在地板块周边的“光宇·阳光海岸”、“盛天地”等一批单体楼盘相比，规模、配套优势明显，对周边客户有很强的吸引力。3．项目地块未来发展趋势（1）项目所在区域未来发展主要以旧城改造、住宅升级换代为主，但大规模项目应是少数。随着新项目的不断增多，交通状况、生活配套、居住氛围等会不断好转，将会形成一个新兴、新貌的都市生活社区。（2）从现状看，除了房地产业蓬勃发展外，该区域的交通配套优势越来越受重视，常住人口逐年增加，必将增加本项目交通优势的有效需求。（3）项目周边有较多的中小型房地产项目即将建设，这对房地产开发板块效应的形成有益，但同时也使得本项目面对的竞争对手数量上有所增加，客户群直接争夺加剧。小结：从宏观来看，项目本身的地段优势再加上周边对原住宅的不断升级换代，必将形成另外一个江北开发热点，前景看好。二、市场状况综述1．宏观供应市场综述（1）物业形态从2006年新推项目的物业形态来看，高层及小高层产品仍然为目前市场上主力供应的产品物业形态，全年放量约650.9万㎡，占总供应量的79%；花园洋房及别墅产品的供应量分别占了总供应量的10%和6%。（2）建筑风格从建筑风格上看，重庆高档市场先后经历了三个阶段，即欧美风格盛行期、回归中式期到当前社区风格呈多元化发展期。当前的多元化发展主要体现