山东新沂市房地产市场及客户的研究22页2008年.docVIP

PAGE PAGE 22 新沂项目·市场研究及方案建议报告新沂项目·市场研究及方案建议报告第一部分：项目所处市场及政策研究新沂项目·市场研究及方案建议报告一、地块先天素质研判1.地块地理位置（1）地块位于新沂市城南新区内，紧邻北京路，主要干道的公园路穿过地块将地块一分为二；（2）地块虽然从行政区划上属于城南新区，但实际是出于老城区与原来的新安镇，非城市老中心的地段；（3）本项目出于新沂城市的南部，是新沂T型发展的左肋，是连接城南与市区重要的必经之路，有着相当大的作用；（4）地块靠近新规划的行政中心，从城市常规的发展重点来看，该板块将是一个新兴、代表城市形象的区域；2.地块规划指标及规划要求地块指标简表占地面积117082.8(㎡)总建面积约240000(㎡)容积率2商业体量设置约20000(㎡)相关配套1500绿地率建筑密度限高 /地下人防建筑面积(未计入容积率)车位配比1：0.53.地形地貌及概况分析基地中间侧被公园路及小区道路分成2个地块，形状较规则。用地场地待拆迁建筑不多4.地块环境分析该地块西南面周围沿人民路路段为新沂市人民医院,目前看起来比较杂乱,估计明年年底投入使用，对本项目将有一定的影响。西北面目前较为凌乱，规划为市民公园，景观绿化等环境整治后，将成为项目重要的景观要素与生态依托。 5.地块SWOT分析5.1优势分析本案占地11万㎡以上，可造势的概念众多本案离行政中心一步之遥，将长久受其行政和规划的辐射。周边楼盘群集，将来建成后会有很好的居住氛围。区域周边的公路路况较好。离市区较近，距中心区域3公里。本案边就是公检法，行政服务便利。本案周边学区完善、学校众多，市一中、在0.5公里范围之内；城南实验小学距离本案1公里；新沂职业技术学校距离本案1公里。本案周边医疗条件优越：新沂市人民医院紧挨着本地块。农贸市场距离本案1公里。5.2劣势分析地块不规整，被公园路和一条不知名道路划分成三块地，物业管理的整体行差。本案西南部为人民医院，对业主会造成心理影响。本案周边目前有市府花苑家园、巨融国际等楼盘，客源已经消化了一部分。本案周边目前商业气氛不浓，生活配套显的单薄。本案周边有配套的大型公园，但是从项目角度来说主要依靠小区内自己造景。公园路为城市主要道路，人员流动性大，对本案的物业管理水平要求高。5.3机会分析目前新沂房地产开发水平一般，本案可以操作成为新沂2010年标志性楼盘本案处于新沂重点开发区域周边小区的物业水平和景观布置一般新沂房地产市场稳定健康发展，价格在华东地区有很大的上涨空间新沂居民对本案区域认同程度高5.4风险分析周边土地供应量大，竞争激烈目前新沂房地产市场供销两旺，但受整体经济气候影响，未来走势不明朗银行住房利率上涨空间大，二次房贷门槛提高，易打击购买积极性本案地块不规整，特别是被（规划）路划成两个区域，不符合一定客户的要求新沂中高收入者已经拥有自己的住房新沂低收入者买不起商品房二、项目所处的宏观环境分析1.项目所处宏观市场分析1.1新沂城市概况及文化背景新沂地处苏北平原北部，新沂市是东陇海产业带中心节点城市，东临连云港，南襟淮扬，西与徐州市毗邻，北与山东省接壤。1998年国务院批准了新沂的中等城市规划；市区主要分为老城区、开发区、城南新区、城北新区、沭东新城，市辖区面积1616平方公里，总人口100万，其中城区人口25万。1990年撤县设市，下辖16个镇，18个居委会、254个村委会。新沂发展定位为“苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市”，苏北唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市， 1.2新沂城市经济概况分析新沂市2004－2008年主要宏观经济指标（人均）指标2004年2005年2006年2007年2008年一、地区生产总值（亿元）64.5577.891.01106.3二、工农业总产值（亿元）78.21108.03144.08174.86工业总产值（亿元）40.1366.6399.45124.1农业总产值（亿元）38.0841.444.6350.76三、财政收入（亿元）4.025.067.5312.28财政支出（亿元）5.647.698.1711.31四、全社会固定资产投资额（亿元）46.26184.592.30五、社会消费品零售额（亿元）20.4226.330.4835.6六、外贸自营出口总额（万美元）3531.254106.6346806952在岗职工平均工资（元）9198116591342315855城市居民可支配收入（元）5665647574468676城市居民生活费支出（元）农民人均纯收入（元）3613402545165076农民生活费支出（元）1862250131453565城乡居民人均储蓄存款（元）3216371540794677城市居民