广厦城的项目营销分析.doc

广厦城项目营销分析广厦城，位于重庆市九龙坡区杨家坪龙江路，总占地1050亩,总建筑面积80余万方，为重庆主城拥有双公园、低密度生态全能生活城。项目距杨家坪核心商圈仅1.7公里，近享都市核内沃尔玛、新世纪百货、家乐福、重庆百货、富安百货、龙湖西城天街等多重商业配套。“二纵”（杨九路、杨渡路）与“三横”（九滨路、轻轨线和南北快速干道）快速外部路网系统，多路公交线路直通广厦城。海拔323米的42700㎡天然森林公园，占据区域制高点。53000㎡康体休闲公园,260种珍贵原生花木,山、水、树、花、鸟与建筑互相交融,浑然天成。幼儿园、小学、中学和周边四川美院、重庆电力高等专科学校等学校搭建起广厦城独有艺术人文走廊。广厦城以其无法复制的中心地段与天然原生态地貌环境，无可取代的傲人品质与完善配套，无须赘述的升值潜力,成就重庆首个千亩大盘美誉。3.2开发商背景广厦重庆置业发展有限公司于是1999年7月27日由广厦重庆第一建筑（集团）有限公司房屋开发分公司变更组建而成。同年12月7日变更注册广厦置业发展有限公司。公司具有二级城市建设综合开发资质和独立法人资格，公司注册资本3000万元，为“浙江广厦建筑集团股份有限公司”的全资子公司。公司主要经营业务为：房地产开发、旅游开发、农业开发、室内装饰、建筑材料销售。公司总资产16000万元。母公司浙江广厦建筑集团股份有限公司，是中国广厦建设集团的核心企业，是建设部推荐的全国建筑业首家上市公司，“AAA”资信单位，拥有总资产238530万元。浙江广厦股票于1997年4月在上海挂牌上市，总股本28224万股，其中流通股A股19156万股。其龙头企业浙江省东阳市第三建筑工程公司具有国家一级建筑资质，已通过ISO9002质量体系认证，下辖25个分支机构，连续三年荣获国家建筑工种质量最高奖：“鲁班奖”。获“白玉兰杯”、“钱江杯”等优质工程50余项，是华东地区实力雄厚的建筑劲旅之一[7]。3.3开发项目公司自1999年12月7日成立以来，秉承立足重庆、辐射西南、规范管理、超速发展的发展战略，先后开发了广厦经典、翠湖龙庭、广厦城项目，各项目的主要技术指标如下：广厦经典项目1）位置：该项目位于重庆市九龙坡区杨家坪九龙广场南侧，紧邻九龙坡区委、区政府2）占地面积：50亩183）容积率：4.54）总建筑面积：15万平方米5）总投资：27758万元6）销售情况：99.5%7）获奖情况：获得“鲁班奖”“3.15十大放心楼盘”、“重庆市百花奖明星楼盘”翠湖龙庭项目1）位置：大渡口钢花路111号，紧邻翠湖花园，2）土地面积：14.03亩3）容积率：74）总建筑面积：65400平方米5）总投资：7000万元6）销售情况：100%7）获奖情况：无广厦城项目1）位置：该项目位于重庆市九龙坡区相传九龙相聚的九龙山。2）占地面积：1050亩3）容积率：1.24）总建筑面积：80万平方米5）总投资：285200万元6）销售情况：45%7）获奖情况：“重庆市十佳住宅小区”、“园林式居住小区”、“重庆市山水园林城区”3.4公司组织架构3.5公司发展战略及企业文化依托集团总部的技术支撑和资金支持，立足重庆，辐射西南，规范管理，超速发展。公司倡导“团队、敬业、超越、贡献”的广厦精神、凝聚员工、忠耕广厦、福洒人间。4广厦城项目市场营销定位就重庆市房地产市场而言，根据经济发展周期理论和国内外房地产业发展规律，市场景气周期一般为6-7年。受历史因素的影响，我市房地产发展的第1轮周期从93年高速发展，至95年跌入低谷。这一轮周期中，房地产市场处于双轨制的畸形状态，房地产营销虽然有一定的市场空间，但总体上受政策调控影响巨大。97年重庆直辖，特别是99年下半年国家停止福利分房，房地产营销才真正迎来了市场经济的春天，也启动了我市房地产开发第2轮周期。此时的重庆聚集了国内外大批知名企业，它们为重庆带来了大量的资金、市场机会以及先进的观念，同时也使竞争更激烈、水平更高。国内顶尖的开发商相继落户重庆；许多在重庆还没有土地储备的地产巨鳄也在摩拳擦掌，准备在重庆地产界一显身手。重庆本地的开发商亦不甘落后，纷纷采取各种手段更新观念、增强实力。可以预计，未来若干年重庆的房地产市场将获得更大的发展，同时也将进入一个竞争空前激烈的时代。重庆第一个千亩大盘“广厦城”正是在这种山雨欲来风满楼的大背景下出现在山城重庆的。究竟它是以一种什么样的形象来面对日益挑剔的消费者?如何来进行准确的定位?有哪些值得我们赞赏和借鉴的，又有哪些不足和问题需要总结并在今后努力加以避免?通过对它的营销定位进行分析可以给我们带来什么样的启示?带着这些问题，笔者将对“广厦城”项目的营销定位过程进行详细的描述和分析，希望从事房地产开发的企业能从中得到一些启迪。4.1广厦城项目的市场定位4.1.1地块总体分析广厦城位