岳阳光宏商业广场的的策划建议书.docVIP

岳阳光宏商业广场策划建议书PAGE PAGE 10岳阳光宏商业广场策划建议书项目概况光宏商业广场位于岳阳商业步行广场内，北临站前路，西靠得胜路，距火车站500米，广场总建筑面积120000平方米，楼体规划为地面下二层，地面上四层，三座塔楼为住宅用途，其中，负二楼为停车场，负一层建筑面积15970平方米，一层11065平方米，二层10503平方米，三层10739平方米，四层10283平方米，裙楼顶部为生态绿化屋顶花园。光宏商业广场以建筑面积居岳阳步行街商业广场之首；光宏商业广场发展商：岳阳市新长江房地产开发有限公司。岳阳商业步行广场概况岳阳商业步行广场在历史形成的东茅岭商圈的基础上，2001年由岳阳市委，市政府规划建设的湘北地区最大的商业步行广场，场内商家林立。具体见下表：名称业态经营面积经营模式主力店状态中华时代广场百货店50000平米租售通城电器在建汇丰广场不详光宏商业广场待定58000平米租售待定在建世界风情百货店18000平米租售在建九方商厦百货店8000平米租赁大洋电器城、麦当劳甜品站营业中一百大厦百货店15000平米租售儿童城营业中九龙商厦百货店14000平米租赁麦当劳营业中南天商厦营业中世纪星广场百货店18000平米租赁生活超市营业中九州大厦百货店8800平米租赁比萨店营业中天润广场不详德赛广场百货店11000平米租售在建百汇广场不详岳东广场服装专业市场12000平米租赁新世纪名店营业中东方明珠不详13000平米租售在建鸿宇广场不详汇泽广场百货店24000平米租售数码电影超市在建注：已营业的有7家 在建的有6家三、岳阳步行广场商业项目分析经营业态雷同，基本以百货店经营为主，无突出主题商场；在建商业项目工程，围绕租售方式，望能尽快收回全部（或大部分）投资，在如此密集的广场（商圈）内同时销售，市场消化需时间；基本以开放式经营为主；各项目主力店（主题）不突出；单体面积除中华时代广场、光宏商业广场较大外，其余相差不大；各楼盘在功能配置、经营项目上相同；整个步行街广场周边停车位严重不足，不利于长远发展；今年底至明年上半年各楼盘几乎相继推出，必将在楼盘销售和客户招商上竞争激烈，开业之后更将面临经营管理上的激烈竞争。四：光宏商业广场的S·W·O·T分析优势分析：所处地理位置优越，东北方紧靠火车站，东南方紧靠岳阳汽车站，周边交通线繁多，方便顾客购物；南高北低，具双首层的概念；具有步行广场内唯一大型地下停车场；周边更具商务、旅游、酒店行业为其客流支撑；为步行广场单体面积最大的商业建筑，配套功能更有空间；新长江不以售楼为主要考虑方向，有得于项目的整体规划。劣势分析：整个步行街广场几乎同期推出楼盘较大较多，本项目从售楼角度已失去先机优势；同期招商，客户资源争夺激烈；单体面积最大，客户资源需求更大，招商难度加大；首层中有消防道分隔，欠缺整体性；公司以往经营地产，无商业项目的运作人员、客户群体及经营管理技术。市场机会分析：楼盘较迟推出，可以做到知已知彼，有利于本项目的策划、运作；步行广场整体集中，有利于商圈的扩大，必将成为消费购物首选；政府高度重视，有利于本项目各项工作的开展；现已运营的商家经营同质比，本项目的市场空间较大；各商家主题不突出，有利于本项目的特色形成。市场威胁分析：同期楼盘较多，无论是地产投资还是经营户均产生多样性选择，招商条件有所下调；楼盘面积总量过大，出现供过于求的现象，以至售价、租金有所下降。五、光宏商业广场商业部分经营定位主题公园定位：光宏商业广场按主题购物公园的方式进行贯穿组合，结合休闲、娱乐、餐饮、文化消费、购物等功能，创造全新的购物空间。初步考虑分为七大主题：森林公园：以自然、舒适、环保、绿化为设计思想，创造和谐的自然环境，把超市的购物氛围改造成森林公园，超市相关的货架、材料、色调、灯光等以接近自然为准则。太空公园：以深遂、静谧的太空为背景，结合几何体的金属质感，突出百货的经营氛围，体现时尚、前卫的商品定位。海洋公园： 以海洋梦幻的蓝色和生物的多样性创造一个全新的餐饮、文化娱乐空间。D、运动公园：以运动的速度和力量塑造专业百货店的购物空间。儿童公园：以欢快、活泼为基调、组成儿童用品、服装、鞋、玩具、文具以及儿童娱乐的欢乐空间。文化公园：以书画等文化氛围的代表作为背景，突出图书、棋、乐器、字画、收藏品等经营元素。老墟公园：以三湘文化底蕴为内涵，构成老街、老工艺品、老小吃的倒流时空，在现代化市场中定格历史文化。以上七项主题公园，将从装修基调项目组织等方面密切配合，真正营造购物公园的韵味。2、经营特色定位目标定位岳阳市最具活力、最聚人气、最有