广场的项目市场的研究及推售建议.pptVIP

世纪广场一期 市场研究及推售建议 策划部 2012.12 第一部分 项目本体分析 第二部分 市场及竞品 研究 第三部分 项目附 加值建议 第四部分 项目定位 第五部分 项目一期 推售建议 项目属性 核心问题 整体市场 竞争研究 附加值建议 客户定位 项目定位 VI形象演绎 销售目标 推售建议 目录 第六部分 营销中心 包装建议 营销中心布局 包装建议 项目属性 价值梳理 核心问题 第一部分 项目本体分析 位居泗阳城市中心，依托老城区丰富生活资源，未来发展优势明显 成熟外部条件为项目高端定位承载动力，为价格提升提供温床。 区域特征： 泗阳城市发展呈现中心辐射格局，目前区域在未来中心价值更高 项目地块紧邻漫子口核心繁华区 泗阳城区发展成熟板块，区域紧邻泗阳县政府、广播电视大学等重要单位形成成熟行政中心，学区、银行等配套成熟，人气旺盛。 区域交通密集，道路宽阔，通贯全城畅通无阻，无缝对接周边乡镇、城区 区域中高档楼盘进驻：雨润广场、亿阳国际、锦绣江南等。 区域阻碍点： 区域楼盘客户分流竞争，区域配套档次欠缺，为社区档次形成落差。 泗阳主城区 项目城市属性 项目四至——北：银河路、西：桃源路、南、淮海路、东：繁荣路 配套完善、交通便利、成熟生活居住区 本案地块 银河路附近：世纪华庭项目、餐具大世界、菜市场、宾馆、小型超市等生活配套 桃源路附近：康达、同济、仁慈医院、党校、酒店、休闲中心、水务局、农行、工行、旅社等 淮海路附近：泗阳大酒店、中国信合、药房、超市等 繁荣路附近：致远中学、致远超市等 世纪华庭 桃源小区 巴黎都市 拆迁地块 海天社区 新港湾社区 紫晶苑楼盘 县政府 项目区域属性 占地面积 10.3万 ㎡ 建筑面积 34.7万 ㎡ 用地性质 商业+住宅 容积率 3.0 绿化率 35% 建筑密度 30% 商业建筑 4.9万㎡ 住宅户数 2291 车位 1191（商+住） 住宅楼栋 18栋 层数 18+1、26 出入口 东西各一个 项目技术指标与本体认知 本体特征： 社区跻身繁华城市中心，周围交通便利、配套成熟 社区中心中央景观区域较大，使最高楼间距达到100m以上 商业面积较普通住宅底商配置较多，形成次商业模式 车位配比欠缺 社区紧邻淮海路桃源路大转盘，部分楼栋收到嘈杂影响 项目指标回顾 1、目前产品价值在市场上有无竞争力？ 2、我们项目更应该增加什么样的价值体系？ 3、新的价值体系下，项目的定位方向是什么？ 4、销售目标及推售节奏？ 根据对本案产品属性分析和价值梳理， 我们考虑最关键的核心问题： 核心问题 整体市场研究 竞品分析 第二部分 市场及竞品 研究 1、泗阳近三年整体土地市场比较活跃，至今共成交土地7421亩，其中2012年成交土地近3000亩，为近三年最高； 2、2012年整体土地供应和待建项目体量过大，未来整体楼市的竞争趋于严峻。 住宅市场的整体环境/土地供应 住宅市场的整体环境/销售走势 泗阳商品房年成交量基本60-100万平米，月成交面积5-9万平米，成交均价2009年到2010年涨幅明显，2011年至今趋于平缓，涨幅5%左右，传统热销期为3、4、9、10月。 15% 5% 住宅市场的整体环境/世纪华庭 备注：销售走势采用世纪华庭平销期数据 以世纪华庭项目作为参考（不和整体市场对比） 销售套数成交高峰期主要集中在销售初期，该时间内月平均成交套数26套。 竞品分析 住宅的竞争形势与机会/楼市分布 本案 重点住宅项目楼市分布图 雨润广场 亿阳国际 锦绣江南 锦都豪庭 罗马都市 巴黎都市 4 1 2 3 5 6 主要竞争 泛竞争 第一梯队 4800元/㎡以上 第二梯队 4200-4800元/㎡ 第三梯队 4200元/㎡以下 价格支撑因素 项目 巴黎都市 亿阳国际、雨润广场 锦都豪庭、锦绣江南 罗马都市 区域楼盘主要形成三大梯队，本项目占位方向是赶超市场第一梯队的品质，价格上从第二梯队逐步向第一梯队挺近。 住宅的竞争形势与机会/竞争占位 阶段产品 多层 高层 高层 产品力、核心价值、地段、资源配套 产品力、核心价值、地段、资源配套 核心价值、地段、未来潜力 竞争板块内部形成3大价格梯队 从3大价格梯队的价格支撑因素上可以看出，第一梯队的项目具备地段、配套两大外在要素，且产品品质、内部核心价值较高，能够博取高价； 本项处在中心城区，外部条件属性较高，在提高项目产品其他价值点的前提下，本项目占位方向是赶超市场第一梯队的品质，价格上从第二梯队逐步向第一梯队挺近。 本案 巴黎都市 项目评判点：1、品质高档楼盘，开发商品牌影响力较大，项目价值点高且突出，客户关注度较高； 2、城南稀缺多层房源，中小户型，市场接受范围较广。 项目 地址 泗阳众兴路 物业 类别 多层、高层 销售 均价 均价：5200元/㎡ 区间：4790