广州凯旋会的项目营销企划书.docVIP

PAGE 前 言 经与贵司就五羊新城 “凯旋会” 项目的销售策代理事宜初步接触，我们就本项目的各方面特性，项目的整体项目定位，策划包装及销售代理，成立了专项小组，以专业的市场调研为基础，以独到的见解为指引，以科学的操作为手段，以利润最大化为目的，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司对项目的开发意图，并令本项目为贵司在房地产开发道路上迈出极具历史性的第一步，务求使之成为广州市房地产市场中廿一世纪新概念豪宅的典范。 一、项目理解 ㈠项目概况 ⒈地理位置 本项目位于五羊新城凯旋华美达酒店及颐景轩中间的地块，南面一线临江且正对二沙岛大型绿化草坪，与高级别墅区隔江相望，是东山区最后一块临江豪宅用地。而且本项目被高尚住宅区、豪华酒店、顶级公寓所包围，与珠江咫尺之遥，是广州市内最罕见的风水宝地。再加上本地块是五羊新城中最后一块南向望江的地块，其稀缺性、唯一性不言而喻。所以得天独厚的地理位置、成熟的配套及完善交通路网，使本项目具备成为珠江新城地标建筑、广州新一代顶级豪宅典范的综合素质。 凯旋会 凯旋会 华美达酒店珠 华美达酒店 珠 江 新 城 高级商住区 CBD 高档住宅区 颐景轩广 颐景轩 广 州 大 桥 珠江珠江 珠江 珠江 海心沙公园 海心沙公园 二沙岛别墅区 二沙岛别墅区 广州新领事馆区 琶洲会展中心区 广州新领事馆区 琶洲会展中心区 绿翠园沿江 绿翠园沿江 高尚住宅区 如图示：红色板块为本项目地理位置。 ⒉项目主要经济技术指标 ⑴规划总用地：14427m ⑵总建面积： 103495m ⑶容积率： 5.46 ⑷停车位： 498个 ⑸规划人口： 907人 ⑹规划户数： 259户 ⑺绿化率： 41% ⒊户型比例 主力户型250㎡—450㎡ ㈡项目周边配套 1.学校： 小学：五羊第一小学、五羊第二小学（培正小学、梅花村小学、水均岗小学）广铁一小 中学：培正中学、执信中学、育才中学、五羊中学、七中、广铁一中 幼儿园：省儿童幼儿园、未来教育实验幼儿园、省供销总社幼儿园、 东山区儿童福利幼儿园 2.医院：广州市第十二人民医院、东山区人民医院门诊院、广州市中医院门诊部 3.邮局：寺右北邮局、明月二路邮局 4.银行：工行：寺右南一街一巷、寺右新马路48号 中行：五羊支行、寺右南2街18号 建行：寺右新马路7号、寺右新马路81号、明月二路17号 交行：五羊新村别墅区41-45号 招行：五羊新城汇美大厦 5.酒楼：起凤台鱼翅海鲜酒家、北京饭庄、临江酒楼、红高梁酒楼、月亮湾酒店、新月洒家、上海滩菜馆 6.娱乐：蓬莱茶艺馆、春雅源茶艺馆、新城休闲俱乐部、SOHO俱乐部、保龄球馆、健身中心、写区体育馆 7.西餐厅：蒙地卡罗西餐厅、澳光兰西餐厅、台北西餐厅、绿茵阁 8.超市：惠佳货仓、顺民城货仓、seven eleven便利店、越秀超级市场、美居中心 ㈢项目优劣势分析 ⒈项目优势分析： ☆本项目位于五羊新城，紧临珠江，正对二沙岛，尽览珠江美景。 ☆本项目拥一线江景盘，临江面宽，以户户南向望江、南北通风对流而独领风骚。 ☆南中国最高的住宅，首创“360度观景空中别墅”概念。 ☆“三梯一户”、“全复式”的规划设计，大房大厅，大厨大厕，彰显豪宅风范。 ☆交通便利，紧临广州大道，公交配套完善。 ☆设计前卫、尊贵，全通透落地景观窗设计，波浪弧形外立面极具视觉吸引力。 ☆在五羊新城内，市政及生活配套成熟，独享完善生活社区。 ⒉项目劣势分析： ★项目正对的珠江支流水质欠佳，不时发出臭味，直接影响本项目的综合质素。 解决方法：珠江水质的综合治理是广州市政府的重点工程，随着力度的不断加大，日前珠江的水质已得到较大的改善；而且江水的臭味只会给较低的楼层带来影响，可通过绿篱等人造屏障进行处理。 ★整体户型较大，单位总价过高，目标客户群狭窄。 解决方法：针对该客户层为多次置业人士，对产品质量的要求高，因此项目本身的核心竞争力（产品）入手，建议在建筑方面运用“无梁盖板”、“弹性开间”的设计，避免造成客户资源的流失。 ★市场竞争激烈，附近定位为豪宅的项目众多，象珠江新城板块已有或在建项目、中海锦苑、丽景湾、海珠半岛都是具备相当实力的项目。 解决方法：尽量突现本项目的唯一性，以“人有我有，人没我有”的标准对项目进行整体包装，彰显项目的独特个性，以此提升项目的综合形象，远远抛离其他竞争对手。 ★项目处于建设初期，市场存在一定的不确定因素。 解决方法： 让客户清楚每个项目都会经过初建时期，而该地块是东山区南向望江的最后一块地，并且宣传“南中国最高的住宅”，首创“360度观景空中别墅”的概念，突显项目的差异性。解说假如等到项目全部落成时，不但价钱会