广西XX的项目的的策划书.doc

前言：中国房地产概况房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。经过二十多年的发展，我国的房地产业已逐步成为国家的支柱产业。它自身不仅迅猛发展，还带动相关行业的发展。我国每年增加一千个亿的住宅投资，就会使相关的23个行业相应增加1479亿元人民币，还会直接带动60个产业的发展。1998年以来的5年，随着商品住宅建设的快速发展，以住宅为主的房地产业保持持续高速增长，房地产投资年均增长19.5%，年增长额保持在固定资产额的30%左右，直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点以上。从潜在的需求上看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60％，城镇居民将增长到８亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。从城镇化发展的角度上看，按每年一个百分点提高城镇化率，每年至少要转移1500万农村人口，每户按四口之家计算，有375万户，每人按20平方米计算，需要3亿平方米的住宅。这些都为房地产业的发展提供了真实的需求支撑。因此，从房地产业在国家经济地位、城市化的需求和市民的需求上看，中国的房地产业发展空间是巨大的。从购房的消费群体上看，目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42．7％和39．2％；预购面积在70－150平方米间不等，以80 －100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11．5％，居第二位，而这其中60．1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12．8％，居首位，这其中46．5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63．6％为已婚，其中介于21－35岁的占43．7％，介于36－45岁的占30．4％；34．7％为独身，其中66．1％介于21－35岁之间，仅有1．4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。 从居住环境对购房的影响上看，调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60．9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现，这就为房地产开发商在开发以及设计理念上提供了一个新的发展空间。从以上各个方面来看，我国的房地产业具有一定的发展潜力，但是在部分地区的房地产开发过程中，有些开发商为了谋求更多的利润对房地产进行炒作，在空置房过多的情况下，依然过量投资，抬高价格，导致市场供求矛盾加剧，使得我国的房地产发展在许多地区都出现了“泡沫”了问题。为了使房地产业能够得到健康的发展，国家出台以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉——土地和资金，房地产业及房地产市场既表现出中国经济社会发展现阶段的应有特征，也出现了不同以往的特点。从全国来看，在国家宏观调控政策指导下，房地产开发投资增长速度过快的势头已得到有效控制(从2004年年初的53%回落到28%，并且是连续几个月的投资增幅在30 %以内)，增长速度已处于合理区域，宏观调控效果已明盛显现，下一步即将实施的土地政策、金融政策调整取向成为人们关注的焦点。此前实施的宏观调控主要是以行政手段为主，一般来说，对中央投资和国有资本约束力更强，在初步实现了宏观调控的目的后，为稳住宏观调控的大好局面，在相应行政手段有所松动时经济手段要及时跟进，如利率、税收、产业政策等手段，加大对地方政府、民间