广西钦州荣泰城市新座整合行销推广的的策划案34PPT.ppt

* 荣泰·城市新座 整合行销推广策划案 2007.12.25 前 言 PATR—Ⅰ 项目概况及营销背景分析 PATR—Ⅱ 项目整合推广传播策略 PATR—Ⅲ 项目的销售执行策略 PATR—Ⅳ 视觉应用表现 本案是雄泰房地产的第一个项目，以小户型为主，面积30~50㎡，精致实用，周边配套成熟，处于钦州广场经济圈的中心地段，本案是我方对项目的策略发展建议，以利于三方的沟通，但还不是具体执行操作方案。我们将精力集中于决定项目成败关键的核心问题之上，围绕项目销售力的塑造、提升进行探研，对项目的整体定位、包装推广、推盘执行方案以及项目的行销工作提出我们的若干设想及方案。 PATR—Ⅰ 项目概况及营销背景分析 项目地块概况 项目SWOT分析 位置：位于钦州育才路旁，地处钦州市中心广场繁华闹市区半径； 用地面积：5亩 地形地貌：整个地块大致呈不规则四边形，地块较为平整； 周边环境：地块周边多为自建的散乱民居，环境景观较差； 商业：项目所处地块现为钦州最大的泛赛格广场商业区，商业繁华； 市政及生活配套：周边银行、学校、医院等市政及生活配套齐全成熟； 污染状况：周边的散乱民居造成一定的生活污染； 居住文化状况：地块周边均为居民自建房，没有统一的风格，多为当地传统民居风格； 居住圈层状况：周边居民绝大多数为当地居民，流动人口较少； 施工进程：项目于2007年 月 日开工 市场反应：除工地围墙外，目前尚未启动大规模项目宣传 关键词：市区中心 广场经济半径区 繁华闹市区 项目地块概况 项目SWOT分析 项目优势 市中心，繁华闹市区，地位优越； 交通便利，人流量大，是不可多的的商业黄金地段，未来升值空间大； 位处成熟老商圈，坐享成熟商业、都市繁华。 项目周围菜市、银行、医院、学校等市政及生活配套齐全成熟，生活、出行均十分便利； 本项目为当地定位稀缺的开发项目，具有先天产品优势；易于宣传造势、聚集人气形成规模效应； 项目劣势 项目沿街易受到噪音及尘土污染影响，不利于住宅品质提升。 建筑限高局限了视野和景观，不利于项目品质的提升； 独栋楼体不利于社区绿化及景观的营造，不利于项目品质的提升； 项目机会 当地房地产开发起步不久，市场竞争较小，发展空间较大。 当地目前房地产市场单身公寓供给处于空白期，原有小户型项目已经基本售完，而后续项目的入市尚需一段较长时间，市场的消费需求没有得到满足； 钦州市市区新的总体规划的出台将有利于项目的发展； 其他商业、住宅项目也将陆续启动，推动城区整体发展。 当地经济发展相对发达，消费能力较高； 项目威胁 城区人口基数一般，市场规模较小； 其他项目的陆续启动，将形成一定的市场竞争； 国家对房地产市场的宏观调控； 结论： 项目的地段优势为项目的发展提供了强有力的支撑； 项目的最大优势在与地段的商业价值，因而投资价值将是本项目开发的重点，也是本项目最大利益点所在，可以说投资价值决定本项目的成败；因而 “扬长避短”，充分放大项目的优势资源，利用项目的潜在机会，合理运作以达到预期销售目是本案的策划的关键点。 项目自身硬件条件在钦州市场有一定优势，但还需要通过进一步包装来完成炒作提升； PATR—Ⅱ 项目整合推广传播策略 整合推广策略 广告渠道整合 推广目标 整合推广基本策略 根据项目的市场地位，及市场上的同类产品的销售状况，消费者的接受程度和消费习惯，他们平时的信息来源，并结合钦州目前市场推广的主流媒体，采取的推广策略应注重：系列针对性的促销活动、系列媒体广告配合互动，运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促成项目成功。运用系列促销活动和大气势的媒体广告进行引导推广。 一个中心： 城市新座·检阅城市高度的建筑 三个基本点： 第一点：媒体的有效运用，针对目标客户，逐步将各阶段不同主题推进，强化定位配合促销公关传播发布项目相关信息。 第二点：活动事件操作，引起关注及广泛影响，树立形象。 第三点：促销活动，实效传播的紧密跟进，重视SP策略的短程激励，利益引诱，分阶段推出销售利益点。 整合三创新： 产品设计手法新 利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，使项目变得更为亮丽和新颖。 居住概念新 为消费者营造了一份新的生活方式，提出了一种财富新生活的概念。 媒体策略新 抛开传统的媒体通路——报纸广告，仅用户外媒体和现场销售的媒体策略，为雄泰节约了销售成本并给雄泰带来丰厚利润。 在短时间内，迅速提高项目知名度和市场的关注度 树立项目的形象，建立公司和项目的品牌效应 使项目在同类产品过多的情况下，建立产品的差异性，从而能在激烈的竞争中脱颖而出 抓住入市时机，集中宣传攻势