布吉大世纪水山缘的的策划执行的报告.ppt

山居,滴翠的意境 低成本营销战略 形象策略：新名新形象、跳出布吉市场 客户策略：将老客户营销做到极至 销售策略：跟随周边大盘的推广节奏，集中推广 使老带新成为一种时尚---”世纪会” 目的:进一步推动老业主营销,积累4期客户 策略:建立世纪会,区分业主卡和非业主卡 会员构成及权利: 1、世纪会的初级成员由1-3期业主和大世纪花园业主共同组成 2、业主为世纪会钻石会员 ，享有各项积分权利，购买、推荐购买、参与评比活动等均可获得积分，会员可凭积分换取物业管理费。 3、普通客户购卡后享有大世纪系列的优先认购权和指定时间内的折扣权、在购买大世纪后升级为钻石成员，同时购房计入积分。 4、卡的发行：每户一卡，卡内含100分，此100分不包含任何权益，发行日截止到05。09。30 注：详见《世纪卡申请方案》，因世纪会的组成需要有特定的组织花费大量的人力、物力及时间才能完成，因此现阶段先进行派卡工作，世纪会组织工作延缓进行。 老业主活动营销总结 我们从山水员三期的活动中，总结出吃喝型与参与型活动是业主最乐意参加的；在四期的活动营销中，我们将以参与型活动为重点，充分带动老业主的积极性。 低 低投入 低产出 低 短 小 中 装修知识讲座 讲座型 一般 低投入 低产出 低 短 小 中 文艺表演 爱心汇演 观赏型 高 低投入 高产出 高 中 中 高 老带新旅游 嘉年华 文体节 才艺大赛 参与型 高 高投入 高产出 中 长 大 高 金秋盆菜节 烧考节 水果节 吃喝型 与客户的契合度 性价比 操作难度 影响时间 客户传播面 客户参与度 具体形式 活动类型 低成本营销战略 形象策略：新名新形象、跳出布吉市场 客户策略：将老客户营销做到极至 销售策略：跟随周边大盘的推广节奏，集中推广 推广节奏安排 我们根据项目的展示进度和预售证时间来组织我们的三大销售节点,同时建议二期的预售证时间尽量提前,以利于项目的持续销售。 第三批房号 日期:200509/17-25 套数:220 户型配比:1房-4房 时机:秋交会前消化部分客户 第二批房号 日期:200510/01 套数:40 户型配比:3房2厅/少量复式 时机:秋交会\国庆期间,片区上门量激增 第三批房号 日期:200511/19 套数:80 户型配比:3房2厅/少量复式 时机:可园4期推出 推广节奏安排 世纪卡推出 时间:2005.08.20 第一批房号 时间:2005.09.17/25 推出房号:12# 第二批房号: 时间:2005.10.01 推出房号:15# 第三批房号: 时间:2005.11.19 推出房号:13#.14# 抓住节点,集中推广 媒体集中:集中于广告牌和电视媒体,报纸媒体以南方都市报为主,但只在节点投放; 内容集中:同一时间内只发出一种声音,增强记忆度. 报告核心内容 第一部分：项目面临的问题 ——现状与目标之间的差距 第二部分：问题的解决方向 ——项目核心竞争优势和竞争策略 第三部分：营销执行方案 ——任务的分解和实施 05年8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 营销阶段安排 工程节点 售楼处改造完毕 第一批样板房 首批预售证 中心园林部分展示 第三批预售证 中心园林完全展示 第二批样板房 入伙 销售节点 世纪卡推出 第一次选房 第二次选房 开盘 销售节奏 安排 蓄势期 公开发售期 持续销售期 尾盘期 销售目标 40%,累积130套 70%,累积240套 95%,累积300套 营销策略重点 广告牌+电视, 提升项目形象.导 视的调整和推卡 是工作重点 频繁销售节点, 现场全面展示, 营造热销气氛 媒体广告减少, 强化现场氛围营造, 以活动营销作为重点 加大促销力度 和老客户营销 力度,快速消化 营销阶段分解---导入期 时间:2005年8月—9.18 目标:迅速拔高形象,扩大影响力 阶段策略: 广告牌昭示策略 9月初开始布吉电视台黄金时段播放 8月20日世纪卡开始派发 营销工作要点: 导视系统调整 广告牌的更换 老业主的通知 4期首批样板房展示 销售物料筹备 网页制作 Action1---广告牌及外部导视策略 广告牌是目前布吉最重要的楼盘宣传渠道,是我们截流客户的最重要手段! 广告牌策略要点: 1、设计简洁、信息点突出 2、颜色和设计能够从周边环境中脱颖而出。 3、每半月更换一次 4、广告牌以情感诉求导入，在首次选房期前信息发布 广告牌布点图 阶段广告牌主题 8。19——8。31：山居。滴翠 901——9。15：滴翠谷推出+4期优惠申请信息发布（截止日期视预售证情况而定） 9。16——9。28：典藏，山居生活+选房信