建工佳苑的项目营销推广的方案.doc

PAGE PAGE 25建工佳苑项目营销推广方案一、楼市分析1、楼市总述 通过对平顶山楼市近一周的纵观和深度的调查，我们发现平顶山目前的楼市还处在市场开发的成长阶段，市场整体操作和运作还不够成熟，还存在很多不规范地方。但是目前市场开发速度和水平上升比较快。整体市场发展前景比较大，首先消费水平和收入都会提高，其次住宅的高需求量，通过对部分消费者的走访发现很多人存有购房意向，而且比例还非常高。两年后的平顶山的楼市将迎来比较火热的开发局面。2、楼市开发特点⑴房地产开发市场逐步成熟 通过进一周的调查，我们感受最深的是平顶山的楼市与1年前相比已经有了很大的提高，市场开发理念、产品设计水平都有了很大的提高。以前开发商开发的理念比较落后，对住宅的理解比较简单，对住宅的理解比较窄，还停留在单一的生活上；一些开发商虽然已经比较关注住宅的户型、建筑风格、社区配套、景观设计，只是运用面比较窄。而一些现在正在开发的项目，开始从社区规模、产品户型设计、景观规划、营销包装及市场推广等方面下大力气，开发理念正逐步走向成熟，尤其是外地开发公司、营销公司进入，更加快平顶山房地产快速发展。⑵开发区域比较集中 纵观平顶山目前楼市开发可以说比较集中，大多分布在市中心比较繁华的地段，而出在城郊开发的地段还是市场空白点，这与当地的城市发展建设和大消费需求有直接的关系，据我们预测平顶山的楼市开发近两年还是主要集中在市中地点，但是随着城市框架的拉大和西进东扩的整体发展规划，将来的房地产市场将会集中在西区。⑶没有形成楼盘核心楼盘的核心竞争力是项目站稳市场，取胜市场关键因素，尤其是在市场比较的激烈的情况下。而现在很多项目还是依靠地段优势推动销售。是的地段好坏过去曾经作为成功与否定律，虽然现在地段项目开发上仍然起着相当重要的作用，但已经不是决定性的作用；尤其对住宅而言消费者对住宅的要求已经从单一位置好、外配套全、交通便利向更高标准迈进，如：好环境、社区内部配套、社区文化、新生活理念等。⑷开发市场与销售市场不规范从现在楼市上已经上马的项目看，市场存在较大的跟风现象，如：户型上都集中开发错层、跃层；同时市场存在项目开发的非理性化，如：高层住宅大量开发；另外销售市场不规范，销售策略没有引起开发商的重视，如：销售部的建设、销售渠道的建立、宣传策略的应用等，当然这与市场的初级阶段有很大关系，需要逐渐发展和成熟。⑸销售手段比较单一通过调查发现目前平顶山的楼市的销售市场，还没有进入真正的市场阶段，对项目的前期策划、项目品牌营销、整体推广等方面没有引起足够的重视⑹单位自建和联建项目占有一定比例虽然国家已经明文规定取消集资房、自建房实行货币购房，但通过调查发现平顶山，目前集资房和联建开发量还占有一定比例。据初步统计目前正在开发集资和联建项目不下与8个，其中以公安局开发建设的平安佳苑开发规模最大。3、楼市供需特点 ⑴市场供给特点 ①住宅类型 目前楼市上供给的住宅主要有三类：一、高档住宅（以高层住宅为主）；二、普通住宅（多层为主）；三、经济适用房（多层为主）。虽然有三类住宅 项目但是在市场占有的比例有较大的区别，其中以多层住宅占有的比例较大、高层次之、经济适用占有的比例相对较小。当然这与当地市场需求特点不同和政府政策有关。就市场规律而言普通消费市场还是市场需求的主力军。据统计现在高层住宅在市场上旧项目而言占40%左右，就供给量而言也超过一半，这说明供给市场存在不平衡性，供给市场有待调整。②户型特点 就供给的户型而言目前市场供给的户型，主要以二室（80—110平方米）、三室（130—160平方米）、同时还有一定量的四室和复式，户型设计为平层、错层、跃层、复式，其中平层、错层、跃层占有较大的比例，尤其是错层比较多。 从销售情况看，市场销售比较快以及供不应求的户型以80—100平方米左右的二室和120—130平方米左右的三室二厅，户型特点以错层和跃层相对比较热。根据调查发现这几个方面的原因：1、供给因素起决定作用；2、目前在楼市比较流行错层和跃层；3、消费者非理性购房心理；4、没有更新的户型来吸引客户。 ③价格特点 项目的价格特点与项目的供给类型紧密的结合在一起，目前的价格主要有三个阶段：第一阶段高层住宅的整体均价在1800—2300元/平方米左右，各个项目根据项目位置的不同定价有一定的差距，但是有些楼盘的单个项目均价在1500元/平方米左右；第二阶段：普通多层住宅的整体均价在1100价左右，其中最低的均价是860元/平方米，最高均价是1400元/平方米；第三阶段：经济适用房的整体均价在800元/平方米。就目前的市场价格定位情况看一些的项目的销售定价存在许多不合理的地方，如：没有充分考虑道楼层定价系数、景观系数、采光系数、通风系数、地理位置系数、楼盘附加值