常兴广场的的策划终稿02.09.08.01.doc

PAGE 常兴广场营销策划报告一、项目概况1、地理位置项目位于南山区桃园路与常兴路交汇处，和业已入住的南景苑（曼哈商业城）隔街对角相望，周边商业配套较为成熟，其中家乐福、沃尔玛、人人乐凝聚了较旺的人气，从目前热炒的商圈概念来说，隶属于南头商圈；从行政区划来看，隶属于南山商业文化中心，地理位置较为优越。图1、项目地理位置图2、经济技术指标：总用地面积：12283.7m总建筑面积:84875.49容积率内总建筑面积：66628.35m建筑容积率：5.42；建筑覆盖率:54.3%；车位数量：415个（其中：地面22个，地下393个）3、周边配套及环境分析项目地块位于南山商业文化中心的一级辐射地带，在项目住宅能够享受完善配套的同时，更为商铺的经营提供了得天独厚的环境利好——客观上讲，商业的繁荣有赖于热旺的人气和稳定的客源。项目周边的住宅群大体分布如下：表1：项目周边住宅群北侧秀林新居、阳光荔景、悠然天地等南侧大陆庄园、学府花园、创世纪滨海花园、愉康大厦等东侧怡园大厦、学林雅园、中信海文花园等西侧如意家园、星海名城、中海阳光棕榈园、金桃园等图2、周边住宅楼盘分布图表2：项目周边配套设施分类配套周边配套设施自然环境荔香公园、中山公园人文景观及文化设施新安古城（将大规模改造）、南山文体中心、南山图书馆学校深圳大学、新安学院、南头中学、荔香中学、南头小学、南头城小学、南山托幼中心的购物家乐福、曼哈商业城、西部电子、愉康商场、崇光百货、姊妹城等各类大型购物商场餐饮娱乐南丰酒店、新南蓉酒店、中南海滨大酒店、新桃园酒店（在建）、麦当劳、肯德基医疗卫生南山人民医院、南山妇幼保健院等。政府机构南山区政府、南山检察院、南山法院、南山公安分局、南山国土分局、南山劳动大厦、南山地税、国税分局等。交 通公交：204、113、105等多条大中巴线路从附近经过主干道：深南大道出行：南山汽车站（拟改造扩建）、南山汽车站南侨花园服务点、深圳火车站西站（拟改造）等。其他南山邮电局、南山新华书店述评：项目位于南山区的南头老城区，并隶属南山商业文化中心，拥有周边极其完善的住宅群落配套。以项目为中心1000米范围辐射理论计算，包括商业文化中心、前海、后海、南头等片区在内的新旧住宅区约15万户居民，以每户3.5人计算，共有近50余万人口。从而为本项目的商业经营提供了广阔的市场前景。二、深圳市商业实态分析据2001年深圳市统计资料显示：全市消费品零售市场呈旺畅态势。全年社会消费品零售总额609.26亿元，比上年增长13.2%，消费需求对经济增长的拉动作用增强。住房、汽车、旅游和信息消费成为新的消费热点。批发零售贸易和饮食业全年完成增加值175.11亿元，比上年增长13.8%。（资料来源：深圳市统计局）就目前深圳市的商业实态来看，着重体现出以下几点特征：1、商业竞争主要表现在各商圈之间竞争，供需呈现两旺：商业发展的成熟度是一个城市繁荣的重要衡量方式，而作为经济发展较为成熟的深圳，由于其自身的原因，商业形态又有着另外一种的特质，这主要表现在各商圈之间的竞争是一种新老商圈、区域内商圈、关内关外区域间商圈的竞争；各商圈的档次、规模也随市政规划、人口密度、交通现状及未来发展趋势而各有差异。资料显示：深圳商业物业已相当发达，人均拥有商业服务机构的比例位居全国前列。从今年上半年的统计资料来看，全市商业物业现楼和楼花合计14.07万平方米，比去年同期的10.92万平方米增加28.8%。政策利好商铺投资，2002年上半年，全市共完成商业物业开发投资额14.5亿元，同比增长24.4%；商业物业新开工面积46.7万平方米，同比增长52%；施工面积230万平方米，同比增长27.8%。截至2002年上半年，商服用房空置面积约50.11万平方米，其中70%位于特区内，罗湖区位居第一，占总量的33.04%。尽管如此，今年上半年市场消化量也达到20.15万平方米，较去年同期增加84%以上，可见对整个商业物业而言，一方面表现出市场供应大于需求，竞争激烈，另一方面又表现出市场消化的速度的增长，呈现供需两旺的趋势。2、各类商圈呈现出各自的特质：从各区域市场来看，罗湖东门商圈主要以消化空置面积为主，市场反应也较为理想，百佳入驻太阳广场成为该区域商业的一大亮点；新楼盘八达商城以铜锣湾百货、地铁商铺作为主体卖点，隆重开盘。东门商圈主要集中有老街商业街、茂业百货、太阳百货、九龙城、旺角购物中心、湖贝路商业街等。人民南路商圈在整体改造利好的前提下，商业物业也蓬勃兴起，深房百货的重新装修开业，天安国际商场在长期酝酿后重新市场定位、整体调整品牌开门纳客，而嘉里中心亦引进沃尔玛并形成中国首家“沃尔玛社区店”。由中国城市开发研究设计院深圳分院规划设计的“人民南商圈整体规划改造方案”的即将出炉，势必将为人民南商圈带来又一重大利好。