常绿桃花源营销的的策划的报告.docVIP

?常绿*桃花源营销策划报告??目?? 录前?? 言 一、?????? 市场分析二、?????本项目的环境机会与威胁分析：?三.开发主题四：项目的命名五．本项目开发商在本市的影响力六.本项目的市场分析七．项目定位八营销策略九费用支出：十：效果预测?前言房地产开发与房地产营销发展到今天，已经处于客户导向阶段。房地产开发与营销的各个环境节都应以客户为中心，首先应经过严密的市场调查与论证，确定目标市场，然后根据其消费特征确定合适的房地产产品，并在此基础上组织有效的宣传推广攻势及周到的售后务工作。?一 市场分析：一：平顶山市的房地产市场基本情况平顶山市豫西南的重要城市其经济发展水平在整个河南省名列前三，是典型的工业城市。主要的企业有平高电气平煤集团和神马集团等上市企业。其中平煤集团和神马集团位列全国五百强，城镇居民收入水平比较高。资料显示：2006年城镇居民家庭人均工薪收入7933.78元，人均可支配收入达到9897.47元，人均购建房支出552.25元,是上年的6.35倍。但由于这个城市和外部交流比较少，外来流动人口不多，所以在平顶山买房的人基本上都是本地人，外地人来平顶山投资或者炒房的几乎没有。市场也因此显得相对稳定。从自然环境角度来讲：湛河横贯平顶山市区，在新城区有白龟山水库。加之市政府争创全国旅游城市加大力度对湛河进行整改使现在的湛河两岸景色宜人。这同时也为房地产企业传递了一个信号，市民和政府必然对房地产开发有更新的要求，房地产开发日趋规范化、环保化、人性化、高档化。从《中原城市群总体发展规划纲要》对平顶山的定位： 中国中部化工城，中原城市群化工、能源、原材料、电力装备制造业基地。从而我们可以看出平顶山继续扮演工业城市的角色，从而进一步加快工业化的进程，也同时加快了城市化的进程从而对住宅的需求量会进一步加大。5.新城市规划将平顶山划分为四大经济片区1）是以市区为中心的繁华地带。2）是以新城区正在建设开发的基地。3）是以湛河以南以北的地带，近几年的建设是湛河一带更为繁荣，经济更为重要。4）是以南环路一带，虽然不比市中心繁华，但人均流量较多，集中饮食，文化，经济等。但也是重要的经济片区。6.平顶山市房地产发展状况分析在平顶山新城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现繁荣的景象。?销售面积分析面积（M2）60以下60~8080~100100~120120~150150以上比例1%20%40%22%13%4%经上述数据可知，60平方米以下的小户型开发量不大，市场接受能力很小，总的来说，60—120平方米是住宅是今后市场发展的趋势。?销售价格构成比例分析?价 格1500以下150025002500上比 例8%30%29%18%15%小结：上述数据可知，1500——2500元/平方米的住宅是市场的主流最受市场欢迎，2500/平方米以上住宅也占较大的比例，显示市民的消费水平渐趋高。?各类型销售价格分析?价格1500以下150025002500350035005000500070007000以上多层8%36%35%18%3%???小高层2%16%30%43%9%???高层?7%26%47%20%???别墅????16%39%35%10%调查显示，平顶山居民住房消费更趋理性化，他们在做出购房选择时更注重环境、价位、地段等实用因索，并且对楼盘工程质量非常关注，在谈到对平顶山房地产市场看法时，73%的被访者都把目光转到了房价上。?1）局部分析??? 在谈到购房时优先考虑的三个因素时，83%的被访者选择了环境因素，价位被67%的被访者提及过，地段也被59%的被访者提及，接下来是物业23%、品质22%、学区21%、户型19%、品牌22%、社区会所4%，其它占1%。?优先考虑因素提及率价位67%地段59%环境83%学区21%户型19%品质22%物业23%社区会所4%品牌4%其它1%现在居民住房消费非常重视个性化需要，在问及住房装修选择时，84%的居民选择自己装修，选择开发商代请装饰公司的占10%，而选择开发商统一装修的只有6%。2）装修选择调查显示更多的消费者在住房消费时选择分期付款，占被访者总量的82%，18%的被访选择一次性付款。这表明了居民消费观念的巨大改变，而随受着住房贷款政策的进一步放开、完善，相信将有更多的居民会在住房消费时选择分期付款的方式。3）支付方式现阶段平顶山市房地产市场发展势头良好调查显示平顶山市居民现在所拥有的住房约有一半（44%）是5年前所购置，近一年内有18%的居民新买了住房。居