湖南益阳佳宁娜梓山湖新城大盘的项目销售的方案.ppt

佳宁娜『梓山湖新城』 创益阳销售神话 开发商的远见及胆识佳宁娜集团于2005年拿下占地7000亩的益阳梓山湖地块 300万平米国际生态湖区物业 面临问题 益阳GDP总值低：在湖南省倒数几位，每年商品房销售面积不超过50万平米； 城区人口不到50万：项目总体规模300万平米； 当地首屈一指的超大项目：首期的推出将直接影响整体运作； 项目周边配套不足； 售价比益阳市均高出60~100% 别墅定价7000/ ㎡，当地2800 / ㎡ 连排定价4500/ ㎡，当地2600/ ㎡ 小高层定价3200/ ㎡，当地1800 / ㎡ 如此大的市场压力，我们如何 平层单位别墅化——高端产品纯粹化 多层单位 ——包装成亲地别墅： 将原1、2层平层单位改为复式单位，增设地下室及私家花园 ； 临湖小高层 ——包装成空中别墅： 针对其具备良好的天然湖泊的优势，将最上面两层设置为复式单位，将景观资源利用最大化； 小高层单位配置观光电梯 规划：135万平米的大型生态旅游区 规划：五星级湖畔酒店 规划：大型商业中心及风情商业街区 心理战术：益阳富人区炒作 国际湖区概念炒作 ——立足益阳，冲出湖南 打造益阳豪宅区 ——梓山湖，益阳富人聚集地 因地制宜，湖湘文化、土著情节渗透 根据湖湘文化基本精神“牵一发而动全身”并足以“鼓天下之动”的总枢纽，得出湖南人特殊的购房心态，虚荣、喜欢扎堆、热情等鲜明特点，根据这些心理，利用身份、价值等宣传引起城市富人追捧，形成忠诚度。 益阳市记者节 益阳市民广场开放 益阳春节联欢晚会 产品说明会 咖啡之约年会 …… B:异地营销，内外联动，扩大市场 长益高速、长沙市中心、机场广告牌设置 长沙接待点设立 长沙房地产交易会 深圳看楼团 返乡客联谊 …… 1、金字塔尖端客户1对1销售 亲地别墅推出当天即告售罄，独立别墅亦供不应求 高价位产品热销 迅速建立市场信心 梓山湖成为荣耀和身份的象征 迅速激发市场的跟风从众心理 正式解筹，主要推出多层单位 再度引发市场抢购 创造了销售速度最快，销售单价最高的新传奇 选房当天超过500人次到场 选房活动异常火爆，创当地购房记录！！ 小高层适时推出，树立行业标杆 发展商品牌 梓山湖新城购物大道 3月底发售 谢谢！ * * * * - 独立别墅均价高达7500元/㎡ 小高层均价3200元/㎡ - 最高单价超过12000元/㎡ 总价超过600万元 首批300套单位当日售罄！ 销售额高达2亿元！ 2007年5月正式开盘 均价超出当地市场一倍！！ 直迫长沙市价格！！！ 高达110万平米梓山湖原生湖泊面积 驾驭益阳市场 创造项目亮点 规避竞争、突破常规价值创新、差异营销 我们必须 客户价值最大化 建立 项目核心竞争力 ｛ ] 行动目标 谋： 我们的迎战策略 导入 蓝海战略 蓝海战略——把市场划分为“红色海洋”和“蓝色海洋”，“红海”代表市场竞争激烈的现状，“蓝海”代表市场现状中尚未被发掘的未来发展空间。 “蓝海战略”不是将精力放在打败竞争对手上，其实质在于全力为买方和企业自身创造价值飞跃，并由此开创新的市场空间，摆脱竞争困局。 Blue Ocean Strategy by Renee Mauborgne 价值创新：蓝海战略的基石 价值创新 成本 客户价值 同时追求差异化和低成本，把企业行为整合为一个体系 打破价值与成本互替定律 创造并攫取新需求 规避竞争 拓展非竞争性市场空间 蓝海战略 规避正面竞争，为客户创造价值！ 产品：高端产品 市场空白点 先进行全面性的市场调研 高端市场VS周边市场 别墅高端产品 但受容积率的限制 产品：泛别墅概念导入 多层、小高层、别墅，产品多元化。如何定位产品？ ·充份利用湖景生态资源，规划水上乐园、主题游乐场等 成为城市话题 高端酒店能提高项目的档次 ·为了增加开发利润，规划可销售的商业街 成为大型社区的配套 宣传：品牌带动产品 修建佳宁娜市民广场 佳宁娜实力雄厚 改变益阳 建设益阳 先建广场，后卖房子，赢尽口碑 在本项目前，当地市场均价尚在1200元/平米左右，个别高品质项目均价亦仅1600~1700元/平米，如何让市场接收项目的高端定位和定价？ 湖湘文化与房地产营销 营销：湖湘战略 A:文化活动，吸引市场关注 销售战略部署 项目规模大 波浪式推售 产品多元化 分批推售 别墅 多层 小高层 要保持高价位 高开高走 200多万元独立别墅 100多万元联排别墅 近100万元空中别墅 近70万元亲地别墅 质素优良 户型