张家港某高尚居住社区营销推广的的策划书.doc

张家港某高尚居住社区营销推广策划书一、推广目标本项目有志打造成为苏南乃至长三角一流的高尚居住社区，因此，本项目要取得最终成功，在销售初期就必须要以高尚的品质一炮走红，务求使本项目成为张家港楼市的焦点。继而再以不同的媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，并使发展商为社会所认知，在张家港市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。二、整体营销推广策略1、本案价值体系的建立在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户群是否购买本案的关键所在。价值体系：是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，我司明确本案的价值体系建立是基于基本价值和附加值两个层面。2、价值体系建立的两个层面基本价值层面：即高品质的低密度生态住宅品质属性?????????? 房型——满足：宽敞舒适的基本需求?????????? 绿化——满足：高绿化率的环境需求?????????? 景观——满足：视觉和功能的高度统一?????????? 地段——满足：动线发达，蕴含投资价值?????????? 建材——满足：高品质标准的基本需求?????????? 会所——满足：服务和娱乐的基本需求?????????? 智能化——满足：安全、便捷的基本需求?????????? 投资——满足：投资收益的基本需求?????????? 物业——满足：人性化服务的基本需求?????????? 品牌——满足：与身份相符的基本需求?????????? 生态——满足：舒适，健康生活的需求附加值层面：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求、实现全面升级的高品质生活）3、实现价值体系的两大要素1)??????? 产品要素突出本案的高品质????????? 国际化精品社区????????? 未来潜力地段????????? 户型合理，面积经济????????? 规划和景观精致????????? 其它配套设施完备????????? 生态湿地景观????????? 暨阳湖的天然景观2)??????? 推广要素概念领先，立体作战????????? 概念领先：针对消费者，展开引导、教育的策略，引领市场，与未来同行????????? 立体作战；打破手段单一的营销方式，突破时间的壁垒，创造营销模式4、战略思想????????? 品牌营销——立高：塑造**房地产品牌，并嫁接到本案；????????? 产品主义——对准：分析产品有力卖点，出击市场；????????? 销售促动——造势：不断形成新闻热点，加上SP活动，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染造势。三、销售阶段分期策略销售阶段分期表销售期数销售时间推售产品推售案量备注第一期2005年9月中旬小高层4万平方以低于均价的价格，快速抢占市场，回笼资金。第二期2006年1月小高层8万平方延续上期热销势头，塑造品牌，为下一期产品积累客户第三期2006年5月产权式酒店1.7万平方此时暨阳湖生态园区基本建成，并开始运营，酒店的产品可借势推广。进一步塑造开发商品牌。同时捂热别墅产品。第四期2006年9月联排别墅，迭加洋房1.8万平方通过起三期的发售，项目已成为张家港高档住宅的代表，此时推出联排别墅进一步拉高价格，为后续独栋别墅的推出做准备。第五期2007年3月独栋别墅7000平方此时独栋别墅已基本建成，一期、二期也已基本交房。第六期2007年9月高层＋商业6万平方高层景观房和商业放在最后推出，降低市场风险，此时高层和商业额价值已能体现。（具体的推案进度和产品将根据开发进度进行调整）5、入市策略本案入市时面临的困难：?????????? 对本案所在区域的认同感?????????? 肩负塑造项目大型生态居住圈整体形象的艰巨任务?????????? 生态湿地景观住宅的市场适应性?????????? 板块概念的明确?????????? 品牌形象在短时间树立?????????? 较高的价格下快速去化总结整体市场现况和本案的各项特征，以上困难在入市战役中至为关键，必须在短时间内全盘解决，缺一不可。针对以上困难，入市应当注意：?????????? 抢战机：从宣传上提前介入市场，造成先声夺人的市场影响力。浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力分散、缺乏节奏。?????????? 造概念：本案的操作不光是生态湿地景观住宅，而是创造了一个众人羡慕的生活方式——生态居住方式。?????????? 作板块：为了使项目在市场中的高档地位更突出，应充分把握地段升值，发展前景，将附近区域塑造成暨阳湖高档居住区板块。?????????? 树品牌：解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增加、营销战愈演愈烈的情况下，抢先占领