广州W广场的项目商业计划书.doc

广州W广场项目商业计划书第二章项目背景介绍2.1项目基本信息W广场项目位于广州市荔湾区芳村，地处广州市区的西南出入口，荔湾区南侧，西接南海平洲，南接环城高速西南环、广珠高速西线，东临东沙工业园，紧邻广佛地铁枢纽，与广钢新城接壤。本项目距北京路商圈10公里，距珠江新城20公里，距南海桂城6公里，距禅城约17公里。项目总用地面积22490平方米，建设用地面积15388平方米，总建筑面积83149平方米，计容面积75601平方米，容积率为4.9。项目为现有W公交总站的升级改造项目，项目拟新建大型公交枢纽站，与广佛地铁换乘站实现无缝接驳，项目同时规划办公建筑面积47865平方米，配套商业面积13950平方米，提供社会停车位960个，拟打造集公共交通、办公、社区商业于一体的中小型综合体项目，以准甲级写字楼、社区商业中心以及交通换乘枢纽的物业组合相结合，促进地区商务、商业氛围提升，便利市民出行，实现良好的社会价值和经济价值。本项目建设期约3年，计划于2017年1月开始动工建设，2019年10月项目完工，2020年1月进入试运营。项目地点作为广佛同城核心节点，该地块处于白鹅潭经济圈和广钢新城发展的重要区域，周边为广州主城区未来重点改造区域，具有有力的政策支持以及较好的商业地产需求潜力。2.2项目开发主体介绍项目开发商广州WZC有限公司成立于1999年，注册资本1.97亿元人民币，为国有独资企业，先后建设并运营管理R广场、O广场、E广场等综合性交通枢纽项目，目前在广州所运营的物业建筑面积接近100万平方米，在工程建设管理、物业项运营上拥有丰富的项目经验。WZC有限公司拟组建全资项目公司W广场项目进行建设及运营管理，并拟聘请具有国际知名度的商业地产咨询顾问公司为项目提供营销策划、招商租赁以及运营管理顾问服务。项目公司及合作咨询公司有望形成优势互补、合作共赢的关系，确保项目经营，创造良好的社会价值和经济价值。2.3项目经营管理团队介绍广州WZC有限公司本部目前共有各级管理人员约70人，其中本科以上学历人员占65%，大专以上学历人员占35%。项目团队具有丰富的投资建设以及物业项目运营管理经验，同时，近年来，公司加强了对于商业地产专业人才的引进，是公司商业地产运作水平得到较大提高。公司奉行务实、进取、自律的工作作风，已经建立起一支素质高、作风硬的管理人员队伍。其中，公司总经理盛希文先生，45岁，华南理工大学MBA毕业，担任企业高管13年，具有丰富的企业经营管理经验，曾获得“广州市优秀企业家”称号。公司商业地产部总监刘伟先生，38岁，华南理工大学本科毕业，曾参与开发YM广场、CZ中心等广州知名商业地产项目，具有丰富的商业地产实战经验。2.4项目开发愿景W广场地理位置独特、交通便捷，项目在区域内属稀缺资源；所处区域未来将成为广州区域发展的重要开发区域和新增长点，商业地产开发潜力巨大；同时，该区域作为广州商业地产价格洼地，拥有良好的市场潜力和潜在需求。开发商未来将与知名商业地产顾问公司结合战略合作关系，届时双方在成本管理、招商策划、项目运营的优势将加以整合。项目贴合时代发展趋势和市场需求，综合商务、商业、交通功能于一体，采取租赁方式统一管理经营，凭借准确的市场定位与先进的经营理念，在芳村片区商业地产市场中具备良好的竞争优势。2.5项目规划与投资W广场占地总面积约2.25万平方米，规划业态包含准甲级写字楼、社区型商业中心以及大型停车场，总建筑面积8.31万平方米，项目建设期约为3年，总投资约3.6亿元人民币。第三章宏观环境分析3.1政策因素分析3.1.1广州市城市定位广州地处中国南部、广东省中南部，西江、北江、东江三江在此汇合，邻近香港、澳门，是粤港澳都市圈、珠三角都市圈以及广佛都市圈的核心城市。广州市作为千年商都和改革开放先行者广东省的省会，一直以来均在国家及区域发展中起着举足轻重的作用。2009年，广州市被定位为国家中心城市，同时也是五大中心城市中唯一的非直辖市，这一城市定位对于广州的发展具有重要意义[15]。3.1.2广州城市规划战略《广州城市总体规划（2011-2020）》提出了“中调”的概念，并把“中调”放在了重要地位[16]。这反映了广州城市发展战略由外延拓展为主调整为外延拓展与内涵优化并重的思路，老城区的定位更加明确，核心地位得到更进一步的巩固。W广场项目所在荔湾区的三旧改造项目，既是西联，也是中调的一部分，将成为广州区域发展的未来重点之一。3.1.3珠三角一体化及广佛同城化规划《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》强调了珠三角一体化的区域合作发展战略[16]。规划纲要明确了广州作为珠三角城市圈核心的地位，要求广州增强高端要素集聚、科技创新和文化引领，优先发展高端服务业。珠三角发展纲要还提出全面推进珠三角一体化，以广佛同城化