广州海景中心的的策划书.docVIP

PAGE 1 PAGE 52 TOC \o 1-3 前 言 PAGEREF _Toc485875018 \h 1 1.市场分析 PAGEREF _Toc485875019 \h 2 1．1．区域市场分析 PAGEREF _Toc485875020 \h 2 1．2．定向市场分析 PAGEREF _Toc485875021 \h 4 1．3．项目分析 PAGEREF _Toc485875022 \h 5 1．4．竞争对手资料分析 PAGEREF _Toc485875023 \h 7 1．5．项目周边配套状况 PAGEREF _Toc485875024 \h 15 1.6.项目企划思路 PAGEREF _Toc485875025 \h 15 2．项目市场定位 PAGEREF _Toc485875026 \h 20 2．1市场定位 PAGEREF _Toc485875027 \h 20 2．2．项目形象定位 PAGEREF _Toc485875028 \h 22 2．3．目标客户定位 PAGEREF _Toc485875029 \h 24 2．4．目标市场细分 PAGEREF _Toc485875031 \h 28 2．5．目标客户 PAGEREF _Toc485875032 \h 31 3．销售策略建议 PAGEREF _Toc485875033 \h 32 3．1．市场气氛培养 PAGEREF _Toc485875034 \h 32 3．2．促销手段建议 PAGEREF _Toc485875035 \h 34 3．3．付款方式建议 PAGEREF _Toc485875036 \h 39 4．宣传策略 PAGEREF _Toc485875037 \h 40 4．1.媒体选择建议 PAGEREF _Toc485875038 \h 41 4．2.宣传主题 PAGEREF _Toc485875039 \h 43 4．3广告创意及诉求 PAGEREF _Toc485875040 \h 47 4．4广告宣传推广策略 PAGEREF _Toc485875041 \h 48 4．5、媒介的组合策略 PAGEREF _Toc485875042 \h 49 结 束 语 PAGEREF _Toc485875043 \h 51 前 言 经与贵司就海景中心的销售代理进行了初步接触。就此，敝司对贵司能给予机会发挥深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快，成功地将项目推出市场，为贵司获取最大的经济效益和社会效益。 就本项目的重新策划包装和销售代理，敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成项目的销售目标。 1.市场分析 1．1．区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。 1．2．定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。 员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，