广州某房地产的项目市场产品定位决策.doc

广州某房地产项目市场产品定位决策 2.2项目产生背景 住宅建设是国家建设小康社会中重要的一环，住宅的品质是人民生活品质提高、经 济发展的重要标志。对国家而言住宅是否普及直接标志着是否实现小康社会，各地政府 皆将其建设列为重点。 广州实施“北优、南拓、西联、东进”城市发展战略对广州及番禺经济起到了极大的 推动作用，不断改善住宅等基础设施建设，是改善投资环境，扩大对外开放，加快经济 发展的重要环节。 在现代社会，住宅是标志着个人生活质量改善和提高的重要标志，价格适宜、居住 舒适的住宅已经成为了人们的首选。 政府高度重视房地产业的发展，把发展建设住宅等城市基础设施作为本地区的一个 长期坚持的建设重点，并希望借此实现本市的跨越式发展，使房地产业有了强劲的增长 势头。 番禺区广州大学城目前住宅数量和质量都远远不能满足发展的需要，据统计目前大 学城住宅数量共计约1000户左右，其中绝大部分为小谷围岛内的自然村住宅，尚未有 成规模开发的住宅项目，还远不能满足为客户提供真正的高品质居住要求。价格适宜的 高品质住宅市场还有很大的空间。 鉴于上述原因，选择投资高品质住宅是十分必要的。 第三章房地产市场分析 3.1房地产金融市场 从已发布的货币信贷情况来看，2009年上半年，中国人民银行继续执行“适度宽松” 的货币政策，供应较宽裕，金融运行平稳。中国人民银行2009年确定总的方针是，继 续执行适度宽松的货币政策。6月份金融数据显示经济景气度继续提高，信贷结构也向 调控预期方向发展。分析人士指出，对于货币信贷的“狂飙”，未来央行对货币信贷的调 控力度可能会加大，但年内上调法定存款准备金率和启动加息的可能性不大。 “喇叭口”（M2-M1：M1是指狭义货币供应量，M2是广义货币供应量）大幅收窄。 由于M1增速持续上升且快于M2增速，衡量经济景气的“喇叭口”（M2-M1）自2009年 1月份达到12.1%的1997年以来历史最高水平后，已连续5个月回落；6月份为3.67%， 较上月的7.1%缩小了3.4个百分点。兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委认为， “喇叭口”收窄的主要原因有：票据融资继续下降；活期存款明显增加；在财政政策刺激 下企业活期存款增速加快。分析认为，M1增速较快，表明消费和终端市场活跃程度增 加。在投资加速上升的态势下，消费有所活跃，下半年需求水平将呈现比较确定的回升 态势。不过，6月货币流动性比率（M1/M2）为0.339，仍处于历史较低水平，表明企 业投资活动仍不够活跃。信贷结构继续改善：6月末，信贷余额增速为34.44%，较上月 30.6%提高3.83个百分点，这也是信贷增速继去年8月触底以来连续第10个月加速， 这一增速也达到了1998年有统计数据以来的历史最高增速。票据融资大幅回落。6月份 非金融性公司新增人民币贷款12272.55亿，其中票据融资128亿元，占比约为1%，连 续第5个月出现下降。分析人士指出，金融机构调整考核方式、票据融资利率上升、大 量存量票据到期是票据融资占比下降的主要原因。企业中长期贷款7781亿元，占当月 非金融性公司新增贷款比重为63.4%，信贷结构进一步改善。受房地产、汽车市场热度 持续提高的影响，居民户信贷增速加快。调控力度或将加大：目前无论是M2与GDP增 速之差，还是狭义货币M1与工业增加值增速之差，都已处于历史高位。中国人民银行 研究局局长张健华此前撰文称，从历史数据分析，如果M1在20%以上，明年上半年物 价存在一定的加速上行风险。而6月份M1增速已跃至24.79%，未来物价上行的压力已 经显现。同时，由于目前实体经济与货币供应增速存在明显落差，增大了资产市场对货 币的吸引力，容易导致资产价格的快速上涨，增大了未来资产市场因货币增长可能相对 放缓以及实体经济复苏慢于预期而下跌的风险。因此，分析人士表示，未来货币政策重 点应从“宽松”转向“适度”。种种迹象表明，央行已经开始微调。一年期央票重启、公开 市场操作利率连涨三周上调，以及央行以非公开形式向金融机构发行定向央票都表明了 央行的态度。鲁政委认为，未来央行对货币信贷的调控力度将会加大，但年内上调法定 存款准备金率和启动加息的可能性还不大。 上海证券分析师胡月晓发表报告认为，在资本市场上，中国建筑IPO意味着大盘股 IPO的重启，这意味着资本市场对资金的消化能力大大提高。通过提高金融市场对流动 性的吸纳能力，央行调控流动性压力将会得到较大程度的缓解。人民币跨境贸易结算制 度的实施，也为外汇储备变动对货币供应冲击的调整，开启了新的冲销手段。从已公布 的金融、财政及发电量等数据以及业内人士预测情况来看，二季度经济数据将是春意渐 显的一个季度。 分析人士指出，未来央行对货币信贷的调控力度有可能会加大，但年内上调法定存 款准备金率和启动加息的可能