巩义住宅的项目前期定位思路200772P.ppt

架空层公共活动空间示意 产品附加值打造－独特的架空层设计 架空层公共活动空间之 幼儿天地示意 产品附加值打造－独特的架空层设计 架空层水景小品示意 产品附加值打造－独特的架空层设计 架空层立体景观剖面示意 样板间精装修——客厅示意图 产品附加值打造－精装修样板间 样板间精装修——卫生间示意图 产品附加值打造－精装修样板间 目标人群定位 本项目，足够的舒适性与升值潜力，决定消费人群分为两类： 追求完美生活与身份彰显的“自用型”客户，满足区域升级换代的需求。他们对城市的发展历史与发展未来有着清晰的判断，对“城市核心区”拥有眷顾的人群。 “自住兼投资型客户” 他们保持着对于工作的梦想和对于都市生活的需求。他们不会选择距离城市很远的郊区购房，而是选择一个交通相对便利、景观相对较好、价格相对不高的均衡性置业方案。 潜在目标客户构成 本项目需求特征 城市中心 －舒适型住宅 －第一居所 自用型客户 1、周边升级置业客户，现居住房屋已经老旧，属于应升级换代产品，业主均有一定的经济基础，并由升级置业的愿望； 2、周边小企业主，有较强的经济实力，在工作地附近寻求较高品质的居所。 身份地位： 泛含巩义市各行业中高收入人群，工作地点近或认可城市发展的前景。 3、财富顶端人群，占有独一无二的景观及资源优势的高端客户群。 本项目需求特征 城市中心－紧凑型住宅 自住兼投资型客户 身份地位： 核心层客户群为中高层管理人员或各专业领域的白领精英。 他们并非社会精英人物，也非居于社会底层，而属于枣核型收入结构中的最宽段； 多为即将添丁的两口之家或子女尚小的三口之家。 以上为本次汇报内容，谢谢 ！ * * * * 流动空间的构建精粹。在设计上，讲求空间与空间的流通性： 区域供需矛盾点 供应市场 供应量较少 档次较低 缺乏领军项目 多层住宅为主 需求市场 购买能力强 对高档产品需求旺盛 区域认可度较好 价格敏感度低 居民强大的经济实力和置业热情与市场供应产品之间存在较大的矛盾，市场发展空间较大。 本项目综合分析 优 势 劣 势 机 会 威 胁 项目态势（SWOT）分析 S1? 规划优势：城市中心区，土地价值稀缺； S2? 地段优势：具备成熟的生活/商业配套设施； S3? 交通优势：城市成熟区域，有良好路网体系; S4? 启动优势：项目规模较小，启动容易，开工速度快。 Strengths优势分析 Weaknesses劣势分析 W1人文?: 旧城改造区，环境较差； W2?区位: 临城市主干道，噪音较大； W3地块：地块呈长条型，且有一定的坡度，规划难度较大 W4规模：项目规划较小，社区内配套设施功能和规模有限 Opportunities机会分析 O1 天时：宏观经济运行良好，城市房地产市场发展势态平稳 O2地利：城市核心的区域价值市场认可度高，升值空间持续利好； 本区域内住宅项目市场存量较小； 区域住宅项目品质一般，产品缺乏特色，区域缺乏 领军项目； O3人和：区域内人口密度的增加及商业市场的繁华必定带来 周边的置业； 中、高档居住类物业需求旺盛。 Threats威胁分析 T1威胁：政府对房地产市场的政策的多变性以及房地产市场对于宏观政策的敏感性，导致开发风险系数加大。 T2威胁：旧城改造，大量拆迁使开发难度加大，区域整体改造进度及城市建设将大大影响本项目档次塑造及提升。 问题的提出 1、如何有效地规避项目天然的地块劣势，化劣势为优势？ 2、如何实现与其它普通住宅项目的差异化竞争 ，成为市场的领导者？ 3、如何在最大限度地实现地块的实际价值的基础上，将开发风险降到最低？ 基本假设一 将地块填平，进行整体规划，产品相对紧凑，控制总价，在市场中突出项目的性价比。 以两居、三居为主力户型，面积在100-130平米 整体均价在2300-2500元/平方米左右，主力户型总价控制在20-35万元 客户群相对宽泛，性价比是其关注的重点 基本假设－提出 产品 客户 价格 基本假设二 保留原生地貌，充分挖掘用地价值，提升项目的品质，追求居住舒适度，追求更高的附加价值. 以三居、四居为主力户型，跃层设计，面积在130-160平米 整体均价在2600-3000元/平米，主力户型总价控制在30-50万 身份感、产品品质与档次是其关注的重点 基本假设－提出 产品 客户 价格 大户型、高总价、高档次的产品市场供应量小，如果在整体规划、景