广州珠江新城N的项目商业计划书.docVIP

广州珠江新城N项目商业计划书第二章项目建设单位及项目用地介绍2.1项目建设单位及股东情况介绍项目建设单位为广州DQ房地产开发有限公司，公司注册资本为人民币4.8亿元，100%由QX集团有限公司出资。公司股东QX集团有限公司是经中国政府批准成立的首批外资企业集团之一，注册资本5,000万美元，其中：广东WSHD中心出资200万美元，占注册资本的4%，香港QX投资有限公司出资4,800万美元，占注册资本的96%。QX集团以中国大陆为基地，经过多年的发展壮大，已成为以房地产业为龙头，投资涉及教育、文化、媒体、饮食、酒店、电信、医药保健、智能系统集成、休闲旅游、旅游观光农业等产业的多元化外资企业集团，业务遍及中国的广东、北京、香港，以及澳大利亚的悉尼、布里斯班等地，仅在中国广州的投资就超过150多亿元人民币。QX集团先后开发了广东WSHD中心、广州GJMY中心、FX商贸大厦、HQ新城和HJ新城等优质酒店、写字楼和住宅项目，累计开发面积达300多万平方米，形成了成熟的开发模式和积累了丰富的行业经验，逐渐形成了QX地产品牌，品牌价值日益提升。目前正在广州近郊的从化流溪河流域征用5,000多亩土地，拟建白金五星级酒店、国际会议中心、体育公园等令人瞩目的精品项目。QX集团奉行“信以立世，智以立市”的企业价值观，以博大精深的中华传统文化为根本，融汇世界先进企业管理理念形成“人本至上，团结协作，务实创新，追求卓越”的企业文化和企业精神，QX集团通过各类产业和事业，打造经济、文化、生活各领域的卓越品牌，将中国的优秀文化与服务精神推广至世界，将世界先进的生活方式与学习方式引进中国，致力成为沟通中国与世界的桥梁。2.2项目地理位置广州珠江新城N项目地处珠江新城东南部位置，项目占地面积31983平方米，总建筑面积206232平方米，容积率4.8，用地性质为住宅、商服用地，DQ公司通过公开拍卖形式以44275万元取得该地块。项目所在地是珠江新城最后的一块南向一线临江的住宅地块，南面紧临珠江新城临江大道及江边花园，拥有一线珠江美景，沿江面宽约230米；东面隔路为政府机关办公楼及城市永久绿地；北面与南国花园相邻；西面隔马场路2.3项目建设背景广州珠江新城N项目位于广州市珠江新城东南部，南向一线临江，周边市政道路交通已统一配套，市政设施配套成熟先进，地势平整，珠江岸线结构规整，江面开阔、视觉效果甚佳。珠江新城紧挨广州大道和黄埔大道这两条城市交通走廊，上下内环路和华南快速干线均十分方便；地铁三、五号线贯通东西南北。在政府的支持倾斜下，区内城市文化建筑、公建配套、景观配套十分齐备，规划恢宏；区内教育配套较为完善，其中有多所省一级和市一级重点学校。广州市近年来重点开发建设的珠江新城定位为广州21世纪中央商务区（CBD），是集金融、贸易、商业、文娱、外事、行政、居住和文化旅游等城市一级功能于一体的新城市中心。它立足广州，服务华南，面向全国和世界，成为推动国际经济、文化交流与合作的重要区域。目前，房地产市场已经处于一个阶段性的高位，价升量缩，有短期调整的迹象，为刺激经济，鼓舞人心，国家仍然保持宽松的信贷货币政策，宏观经济持续向好，房地产长期上升的运行环境及趋势并没有改变。中国城镇人均住房面积10年增加了50%，去年已经达到了25平方米，但还有45%的人居住在城镇，跟发达国家相比还是有很大的差距，房地产发展进程远滞于城市化的发展。因此，中国房地产业仍有很大的发展空间。2007年以来，“90/70”政策的实施导致大户型供给减少，珠江新城、汇景新城、滨江路等板块的项目储备及土地储备已消化得差不多，虽然从2010年开始，国家对房地产进行了紧缩性调控，但随着高收入人群日益增加，市场需求增加，供求关系依然紧张，市区优质大户型高端产品价格不会有太大的回落，长期趋势稳中有升。基于对房产市场长期趋势及高端产品走势的判断，N项目市场前景乐观，开发商将充分发挥其开发高档住宅的成功经验与品牌优势，致力于将N项目打造成广州市中央商务区的标志性建筑和华南地区高质量住宅项目的代表作。第三章项目所在地房地产市场及竞争环境分析3.1宏观环境下面对国家的宏观调控政策及广州市经济发展状况作简要概述。3.1.1国家及当地宏观调控政策2009年12月初中央经济工作会议明确指出，2010年要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时强调加强针对性和灵活性，以适应国内外经济形势的新变化，这个政策基调是非常清晰的。但自2009年下半年以来，我国房地产市场迅速升温，成交量大幅增加，房价持续上涨，土地价格不断攀升，各地地王频现，投资投机性购房现象日趋严重，市场供求矛盾不断加剧。特别是在2010年春节之后，部分重点城市成交量价屡创新高，部分区域房价出现无序疯长势头，市场发展呈现炽热状态