广西贵港远辰的项目市场分析的报告.doc

贵港远辰项目市场分析报告PAGE PAGE 701 城市宏观环境分析1.1 城市概况1.1.1 地域范围贵港市是一座具有两千多年历史的古郡，也是一座新兴内河港口城市，位于广西东南部、西江流域的中游。1995年10月经国务院批准将原属玉林地区的贵港市（县级）、桂平市（县级）和平南县合并，成立地级贵港市，辖港北区、港南区、覃塘区、桂平市和平南县，总面积10606平方公里，总人口478.89万。1.1.2 行政区划港北区——全区总面积1092平方公里，总人口59.8万人。其中城区人口30万人。港北区地处贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。港南区——全区辖5乡6镇，总面积1026平方公里，现总人口50多万人。覃塘区——辖11个乡镇，总人口50万，其中壮族占60%，总面积1502平方公里。1.2 宏观环境分析1.2.1 宏观环境分析方法的选取PEST分析是指 HYPERLINK /wiki/%E5%AE%8F%E8%A7%82%E7%8E%AF%E5%A2%83 \o 宏观环境 宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。PEST作为宏观环境的分析工具，就房地产行业来说，可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围，在这里我们可以用一个矩阵的形式来表示，并且通过PEST工具全面分析项目的宏观背景环境（详细见1.2、1.3、1.4、1.5部分）。表1-1 PEST分析方法组成要素P：政治因素、政策因素国家、地方政府宏观经济政策 国家、地方政府土地政策 国家、地方政府金融政策国家、地方政府税收政策E：经济因素城市经济发展状况与规划目标城市产业结构发展状况城市投资发展状况S：社会要素市区人口、家庭数居民社会生活与消费力T：技术要素兼自然因素规划发展的影响 1.2.2 宏观政策背景分析（P：政治因素、政策因素）【宝资通观点】国家近年宏观调控的思路主要是规范土地市场、严控整顿金融、稳定房价、增加保障性住宅供应量等。从大的环境可以研判，国家调控政策方向是保持房地产健康稳定的发展趋势，相对来说贵港并不如开发过热的其他城市严峻，因此贵港房地产市场仍处于一个健康合理的发展轨道上。国家的宏观调控政策使得房地产开发投资资金从紧，即使信贷有所松动，银行放贷依旧会保持审慎，部分经营能力弱的房地产企业将会从市场中退出，行业重新洗牌的趋势会更为明显，对品牌实力开发商更加有利。金融政策是政府调节市场经常运用的手段，一方面控制房地产投资增速，另一方面也是从降低金融风险角度考虑的。首付比例、利率和存款准备金率的调整，对房地产的资金需求方从开发商到购房者都有影响，重点抑制投机因素，对自住消费者影响较小。国家出台的一系列土地政策，目的对调整土地中不规范的利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。即使就贵港而言，土地严控措施的出台，将会对贵港土地市场有一定影响，规范土地运作，贵港可出让土地面积呈下降趋势，土地将越来越成为稀缺的资源。对本项目来说，国家一系列的宏观调控政策对项目的影响主要体现在项目的购房客群上。从国家大环境上看，投资需求受到抑制，投资客纷纷撤出市场，且银行对第二套房贷严格控制，加上贵港市目前人均收入低于全区平均水平这一实际，对贵港市的投资客户和二次置业客户有着重大的影响。2008年主要宏观调控政策与经济动向解读金融政策1、央行年内5次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，一度达到17.5%的历史高位。银行资金大规模冻结，开发商获得信贷支持额度减少，且难度加大，资金链继续拉紧，对于实力不强的企业无疑雪上加霜，将促使房地产行业的优胜劣汰；个人住房按揭贷款规模也将受到影响，尤其是投资性购房贷款的难度进一步加大，对于购买小户型、首套住房的购房者影响相对较小。2、2008年8月27日，央行、银监会联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》规定，对国土资源部门认定的房地产建设用地，超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的房地产项目，应审慎发放贷款。对闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵