市文化艺术中心的项目发展规划建议.ppt

产品尺度 产品线形 产品质感产品色彩 立面设计要点 产品示意 入户花园与空中花园示意 物业类型及配比建议 注：1、结合客户市场调研结果及项目价格预测，未来项目主力总价随项目升值，控制热销总价范围，套 型比例控制在80%范围内，以保证项目旺销易销，回笼现金流。主要配比电梯洋房与花园洋房。 2、MOHO总价控制在住宅热销区间内，占比15%，附加值较高，属增加利润的产品类型。 3、叠拼及联排所在份额较少，属提升项目形象和品质产品，总价控制可根据后期开发周期、竞争动 态进行控制。 分区 产品 户型面积 总面积 所占百分比 产品类型 套数 B、C区 电梯洋房 90-110 5.46 20% 二居、小三居 546 110-130 9.56 35% 三居、小四居 796 130-160 5.46 20% 四居 377 花园洋房 110-130 1.37 5% 二居、三居 114 140-160 1.37 5% 四居 91 叠拼+联排 170-220 1.37 5% 四居+五居 70 　 小计 　 24.57 90% 　 1994 B区 MOHO 60-100 2.73 10% 二居至五居 341 　 总计 　 27.30 100% 　 2335 * A区定位 B区定位 C区定位 项目地块总体定位及功能分区 1 2 3 4 规划设计建议 5 产品建议 6 价格定位和销售排期 7 市场风险及应对 8 * A区定位 B区定位 C区定位 项目地块总体定位及功能分区 1 2 3 4 规划设计建议 5 产品建议 6 价格定位和销售排期 7 市场风险及应对 8 根据整体营销战略，在保证销售速度的前提下： “低开高走，小步快跑”， 根据品质升级控制开盘进度，达到持续热销。 一、整体价格策略 根据项目价值属性、竞争者动态、项目工程节点及项目相关营销节点进行放盘与销控，始终保持市场热度，保证均衡销售和价格稳中有升。将ABC区分标段开发，以饱满的产品形象推广； 2009年项目整体每个区内的一期标段入市，价格低开高走，达到迅速实现热销、快速回款的目的，实现项目价值的市场认同，制造市场影响力。 2010年结束第一轮销售周期进入第二标段销售周期加大市场形象和销售力度，通过SP活动以及借势环境打造优质产品形象和认同感。 2012年品质升级，凭借论坛、剧场、shoppingmall、景观优势及电梯洋房产品升级优势，高举高打，进一步拔高形象，提升品质，增加项目附加值，实现价格平稳走高，第三标段产品迅速实现热销。 2013年通过前期的市场积累和口碑传播，以及项目整体形象和商业配套的进一步完善，项目销售末期价格实现高开高走，实现完美收官。 二、价格定位 本项目市场定位为中高端产品，根据市场调研反映本项目的价格基本建议在4000－4500元每平米的范围左右，根数开盘的时间不同，可以此价格为基数年提高8％－15％的价格。主力总价定位在50－80万；以低开高走方式逐渐增加企业利润价格策略。 MOH0价格目前建议在6000－7000元，面积范围60——100平米，主力总价40－70万。 考虑到项目到2009年5月入市，区域形象价值、大配套规划和项目的生态科技理念，因此从项目附加值考虑可以再增加10%-20%的价格附加。 因此项目2009年6月入市价格低开高走开盘价格约为4800元\平米；MOHO价格定位在7000——8000元\平方米。 阶段累计每销售阶段周期，价格普涨一次 每次普涨最大调整幅度不超过3%，每个销售周期开始价格普涨。 1、低价入市，使认购及开盘期总价具备市场竞争力、冲击力。 2、价格调整依据市场反映、客户积累量、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。 3、伴随销售进度，逐步提价，营造升值感觉——“嬴、赚”效应。 4、刺激潜在购买力，展开良性循环，对后期销售形成有力支持。 5、当项目局面打开、已被市场接受，再根据市场反馈及销售情况调价。 价格技术 调整 价格升幅 比例 价格升幅 周期 根据销售节奏控制的需要进行价格普调幅度控制 三、调价原则 按照以上价格升幅周期及比例原则，排期市场不确定因素，现在入市价格可为4800元/平米.若延期可按8％－15%年增长率增加。 均价 注：此价格为整体普调预测，具体可根据销售进度和工程节点进行相应调整（不包括阶段性的策略调价）。 四、调价预测 五、推广排期思路 阶段一 蓄势待发 整体形象高举高打，通过黄河论坛、莲花剧场、shoppingmall、商务区树立区域内综合体名盘建筑形象。预热，客户储备。 09年3月 阶段二