武汉闽东国际商业地产营销方案.doc

地龙·常青藤名苑营销执行方案武汉闽东国际城营销方案第一部分 武汉市房地产市场环境分析2004年武汉房地产在诸多政策的实施中悄然而过，从年初的停止别墅类用地到央行121号文件和国务院18号文件，从获取土地质优者得的原则到预售门槛提高；诸多政策的出台保障了全市房地产业的健康、有序地发展。从投资情况看，全市房地产投资保持38.43%的增长速度，施工面积增长17.85%，竣工面积增长10.41 %，实际预销售面积增长21.82 %，武汉市房地产平均价格为2652元/平方米，房地产价格持续稳步上扬趋势。2004年，是贯彻实施国务院18号文件和“十六大”提出的“全面建设小康社会”宏伟目标重要的一年，在未来一年中，我市房地产业将迅速发展，在改善居民住房条件、提升城市功能、带动相关产业发展、拉动经济增长、促进社会进步等方面发挥更重要的作用。新的一年我市房地产业在政府和各方市场主体的共同努力下，预计将呈现以下发展趋势：1、中央与省市政府将房地产业的发展创造更加良好的环境今年六月，省政府下发了《关于促进房地产业持续健康发展的意见》，明确指出促进房地产业持续健康发展是当前全省经济工作中的重要内容。国家出台了一系列宏观调控的措施，但是应该看到，国家宏观调控政策并非想刻意打压房地产业，目的是为了保持房地产开发的健康发展，因此，作为国民经济未来的支柱产业，房地产业的潜力和空间是巨大的。2、房地产开发还有进一步发展的潜力武汉作为华中地区特大中心城市，房地产业的发展相对滞后，与19个副省级以上城市相比还存在一定的差距，以2004年统计数据为例，武汉投资排名12位，施工面积和竣工面积两项指标分别排在第十位和第七位，商品住宅价格第十五位，（武汉市房地产平均价格为2652元/平方米，全国房地产平均价格为2734元/平方米）武汉房地产开发发展的任务还十分繁重。3、居民住房消费巨大一方面，武汉城区居民的住房水平还比较低，人均住房建筑面积23.93平方米，市场潜力很大；另外，随着住房短缺问题的基本解决和收入的增加，居民住房需求开始由生存型向合适型转变，这些表明武汉房地产开发市场有较大的发展空间，近年来武汉加大了旧城区改造力度，房屋拆迁规模较大，进一步刺激了住房消费。4、土地市场的逐渐成熟将为满足需求、平抑房价发挥积极的作用从2002年开始，武汉改革土地供应制度，实行招标、拍卖和挂牌交易。今年武汉计划土地供应量为8000亩，其中上半年已出让城市土地面积2026亩。增加土地供应，将对满足武汉旺盛的居民住房需求、抑房价发挥积极的作用。5、房地产开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快目前，武汉房地产业综合实力排在前十位的企业已经占全市房地产开发市场份额的三分之一，这表明只有具备资金、技术、人才等优势的实力型企业才能在竞争中抢占更大的市场份额，获得更好的发展机会。今年上半年，国家相继出台一些金融调控政策，对房地产业影响较大。信贷收紧后，自有资金不足、缺乏实力的房地产开发企业将很难获得银行信贷支持，一旦资金链断裂，将面临生存危机。这些将进一步加快武汉市房地产开发企业优胜劣汰的步伐，有利于开发企业降低投资风险，理性投资，促进房地产业持续健康发展。第二部分 区域房地产市场行情分析本项目位于汉阳钟家村，是汉阳区传统的商业中心城区，同时由于本项目优越的地理位置和通达三镇的交通优势，使得本项目面临的区域市场不仅仅局限于汉阳地区，更应放眼武汉三镇的大市场。汉阳地处武汉西南部,与汉口、武昌隔江鼎立构成武汉三镇。独居一镇的汉阳区，东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称。汉阳历史悠久，在武汉三镇城邑建制中名位最早，自汉末以来汉阳这个区块就已经被划分出来了。在改革开放前，该地区主要是武汉的老工业区，经济水平较高，但后期以来随着武汉其他地区商业经济的快速发展、汉阳老工业的逐渐衰退，汉阳的经济相对显得比较薄弱，而汉阳的房地产业也正是此时出现并逐步发展的，由于经济氛围的影响，房地产发展比较缓慢。但近两年随着新兴工业兴起，商业经济的发展，房地产发展也快速起来；特别是2004年武汉新区的规划与实施，东风、海尔、美的集团的相继进入给汉阳区带来了千载难逢的机会。如果说2002年是汉阳区房地产奠定基础的一年，那么2003年就汉阳房地产“扬眉吐气”的一年，2004年就是汉阳房地产腾飞的一年。第三部分 项目产品分析一、地段分析 地理位置：鹦鹉大道与汉阳大道交汇处，是汉阳区的区域中心。交通：鹦鹉大道与汉阳大道交汇，三镇咽喉，交通要道，交通非常方便；自然环境：龟山、月湖风景旅游区域内，山水交融；人文环境：归元、知音文化，人文底蕴深厚；街区功能：汉阳区由工业区重新定位为山水园林城区，旅游区；家村为区域商业中心；配套成熟：城市中心，拥有钟家村成熟的生活配套和良好的商业氛围。二、