毕业论文-众筹筑屋划方案设计.docVIP

众筹筑屋规划方案设计 【摘要】 众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。这种新型的房地产形式推出后，受到了广大购房者登记参筹。因此,深入探究建房规划设计优化方案变得尤为重要，在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等，本文针对众筹筑屋项目进行收益核算及规划方案设计进行研究。 针对问题一，根据附件2及附件3的相关条例与政策，建立成本，收益，容积率与增值率的函数模型，利用excel对方案Ⅰ进行全面核算，计算出其成本为3246720000元，收益为804540140.4元，容积率为2.275229825，增值税为167173452.6元。 针对问题二，根据参筹者对11种房型购买意愿的比例，在尽量满足参筹者的购买意愿和毛利润最大的基础上，建立双目标规划模型，基于求解多目标规划的序贯算法，求出各种房型的建设套数分别为57、57、155、189、324、309、105、57、57、57，并按照方案Ⅰ算法对方案Ⅱ进行核算，计算出其成本为2001524349元，收益为558787937.5元，容积率为1.870567098，增值税07元。 针对问题三，由投资回报率的定义建立投资回报率函数模型，根据问题二中的核算结果，通过计算得到方案Ⅱ的众筹项目投资回报率为27.92%，达到25%以上，所以众筹项目会被成功执行，并进行了合理的解释。 【关键词】 众筹筑屋 函数模型 多目标规划 序贯算法 一、问题重述 问题背景 众筹筑屋是互联网时代一种新型的房地产形式。现有占地面积为102077.6平方米的众筹筑屋项目（详情见附件1）。项目推出后，有上万户购房者登记参筹。项目规定参筹者每户只能认购一套住房。 在建房规划设计中，需考虑诸多因素，如容积率、开发成本、税率、预期收益等。根据国家相关政策，不同房型的容积率、开发成本、开发费用等在核算上要求均不同，相关条例与政策见附件2和附件3。 需要解决的问题 结合本题附件要求相关政策，建立数学模型，回答下问题： 房型的房型面积 房型的建房套数 房型的开发成本（元/） 房型的售价（元/） 总建筑面积 项目总用地面积102077.6 房型的房地产收入金额（元） 房型的被平均的取得土地支付的金额（元） 取得土地支付的金额777179627（元） 房型的扣除项目金额（元） 房型的土地增值额（元） 房型的土地增值额与扣除项目金额的比率 房型的土地增值率四级超率累进税率公式 普通宅增值税（元） 非普通宅增值税（元） 其他类型住宅增值税（元） 房型的增值税（元） 容积率 成本（元） 收益（元） 房型最高套数 房型最低套数 房型的满意度比例 投资回报率 五、模型建立与求解 问题一的建立与求解 模型一的建立 由附件3的相关说明知，容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。由附件1知，项目总用地面积为102077.6平方米，总建筑面积等于各房型的房型面积与建房套数乘积之和。由于部分房型的建筑面积不列入容积率的核算，故定义示性函数 从而总建筑面积为 . 由附件2、附件3的可知，增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收，实行四级超率累进税率。土地增值额等于房地产收入金额减去扣除项目金额。各房型房地产收入金额等于各房型的房型面积、建筑套数与售价乘积，即 . 而扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本，房地产开发费用，与转让房地产有关的税金及其他扣除项目。 由于土地使用权所支付的金额，是一个总的金额，而最终增值税分普通住宅、非普通住宅两类模式核算，从而要把土地使用权所支付的金额平均到各房型中，为了公平，采取加权平均的方法，具体办法为 . 因为部分房型对应项目产生的实际成本按规定不能参与增值税核算，所以必须排除掉不能扣除开发成本的房型后再进行增值税的计算。故定义示性函数 . 由假设1,2,3，约定1，则各房型扣除项目金额为 . 各房型土地增值额为 . 土地增值额与扣除项目金额的比率为 . 故四级超率累进税率计算公式为 . 设 . 当 . . . 建立模型一： 容积率： . 增值税： . 成本： . 收益： . 模型一的求解 根据题目给出的数据，代入以上模型，使用excel得出分别核算出成本、收益、容积率、和增值税，如下表： 表1 原方案的成本与收益、容积率和增值税 总成本(元) 总收益(元) 容积率 增值税(元) 3246720000 804540140.4 2.275229825 167173452.6 其中，各数据的明细表，如下： 表2 原方案的总成本（元） 子项目 房型 开发成本 取得土地使