木札岭原始生旅游区论证报告.docVIP

PAGE PAGE 22木札岭原始生态旅游区论证报告内 容 提 要木札岭风景区是河南省主要旅游区之一，具有世界地质公园、伏牛山国家级自然保护区、全国AAAA级景区等品牌，因多方同的因素，拟以6000万元出让经营权50年。本评估论证的目的是：评估木札岭的资源价值、判断其未来发展趋势尤其是客源市场走向，同时对收购方案作综合分析。对木札岭景区现状的评估结果：从资源角度看，木札岭景区的资源具有旅游价值，但在全国范围比较，其价值一般；从市场角度看，这样的资源状况在河南这个特定区域具有较好市场价值；从开发状况和经营条件看，景区现有条件已经基本适应河南省内旅游接待需要，但无能力支撑客源成倍增长的需要。对项目发展前景的评估结果：木札岭景区的定位是融原始生态与科研文化一体的独特景观；产品定位是中国中部独有的、具有吸引力的、生态与科研文化相结合的山地休闲旅游产品；。2020年以后的旅游接待量在60万—100万人次之间。对收购经营权方案的财务分析结果：木札岭的收入来源基本上只有门票收入，其成本中需要调整人力成本和促销费用两个因素。通过资产评估法、内含报酬率测算、投资回收期法三种方法测算了20个方案并选出最有价值的4个方案。评估论证结论：木札岭有较好的客源市场前景；收购经营权的经济效益在良到一般之间；有较高的现金流量；静态投资回收期在8—12年之间，动态投资回收期在10－14年之间。第一部分 项目的特性一、项目的由来㈠项目委托单位及其委托要求1、委托单位（河南五谷投资有限公司）（以下简称：委托单位）是一家在多个领域进行投资、开发、经营的集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。2、委托的项目木札岭景区是河南主要旅游景区之一，为实施发展规划，拟出让景区经营权。根据招商文件，景区提出的要约为：以6000万元人民币出让木札岭风景区经营权50年。3、委托的要求为了投资决策的科学性，委托专业旅游咨询公司就本项目进行评估和可行性论证。㈡受托单位的责任、工作程序1、受托单位河南万通旅游管理咨询有限公司（以下简称：受托单位）是专业旅游咨询机构，受托承担本项目的评估论证。2、受托单位的责任受托单位应当按照“市场优先”、“客观中立”、“不拔高不贬低”的原则，对该项目作出独立的判断和有客观依据的结论。3、工作程序通过现场踏勘、与相关人士座谈、查阅公开资料和财务数据、发调查表等方式广泛收集资料；进行分析研究，独立得出结论，然后撰写评估报告；委托单位聘请专家对评估报告进行评审。二、本项目的特殊性㈠旅游景区的特殊性旅游景区不同于其他行业，甚至与同属旅游行业的旅行社业、旅游酒店业、旅游运输业也有较大差异，其特殊性在于：⑴门票收入是景区的最主要收入，而客源是带来门票收入的唯一途径。景区的非门票收入（旅游商品、住宿、餐饮、娱乐等）也是完全依赖客源的。旅游景区不同于生产企业，一个旅游景区开发完成以后，其产品可以被无限次的重复使用，除了新建、改建接待设施外，不需要继续大量投入，维护的成本也是有限的。因而客源就成了唯一重要的收入来源。⑵旅游景区的经营成本相对稳定，除了新增建设项目投资外，固定成本基本不随增量客源增加，变动成本随增量客源增加但主要是其中的人工费用和宣传促销费用增加。因此，旅游景区有一个关系其生存的客源临界点，客源总量一旦越过了这个临界点，所增加的门票和非门票收入基本上可以都认为是纯收入。⑶景区的促销力度直接关系客源的增长。中国公民爆发式的旅游热潮并不是对任何景区一视同仁，而一定是优先选择知名度最高的、资源最珍贵、最稀缺的景区作为旅游目的地。宣传促销得力可以使资源一般的景区炒得最热、客源最火，反之最珍贵最稀缺的资源也可能默默无闻。⑷景区的门票定价方式不同于其他产品，考虑的无形因素（资源的等级、景区获得的品牌称号等）多于成本因素。除了景区为了促销和在淡季给予折扣票价外，核定的门票价格只会上调而不会下调。⑸越是成熟的景区有越多的“回头客”，他们或者作为陪同或者专门观赏某一个局部或者只是为了休闲而不再游览全程。因而随着景区的成熟，门票收入不再是简单的票价与客源的乘积，而表现出边际收益递减的规律。㈡木札岭景区项目的特殊性木札岭是一个十分特殊的项目，其特殊性在于：⑴木札岭的收入来源非常单一。在旅游六大要素（吃、住、行、游、购、娱）中，木札岭几乎只有“游”（门票）这一项收入来源。在成熟景区中占收入较大比重和最具增长潜力的非门票收入，也包括旅游商品开发、旅游住宿、旅游餐饮、娱乐项目、景区内交通（观光车、索道）等，木札岭景区在目前尚基本上无法独立开发，收购经营权后几乎全部依靠门票收入实现投资回报。⑵目前的景区定位不利于木札岭景区的宣传促销。目前景区主要定位于“原始生态旅游区”，宣传促销方面也主要打这张牌，以此来看，这样的定位对吸引客源都有相当的局限，在投资商购买木札岭经营权后，这一定位更是明显