2012年济南房地产市场分析 201298页.pptx

天鸿地产·本部营销管理部/本部投资发展部 2012年11月 2012年济南房地产市场分析 超规模大盘研究简述 04 济南各区域及代表项目销售分析 03 济南房地产市场总体分析 02 济南房地产宏观背景分析 01 报 告 目 录 济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较 济南11年GDP总量排名省内第三，低于青岛、烟台；GDP增速处于省内最低，但高于全国9.2%的水平 山东省GDP2011年为2010年的110.9% 数据来源：山东省统计年鉴 济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较 济南市11年人均可支配收入省内排名1，略高于青岛；人均GDP省内排名第6（按常住人口计算） 数据来源：山东省统计年鉴 济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较 济南市人均可支配收入持续走高，房价收入比从2008年开始到2010年有所上涨，2011年回落 数据来源：中指数据库-宏观数据库，国家统计局 济南经济社会发展状况及其与主要城市的比较 根据国际经验，红色框内的城市处于GDP及城市化的快速发展阶段，其新建住宅需求较多，房价收入比应比其他区域高，而济南在此区域内房价收入比较低，说明其泡沫化程度较低，房价与居民收入相对适应，而房价收入比有进一步上升空间。 注：气泡宽度为“房价收入比”数据的1/20 人均GDP 城市化率 济南市人口密度及省内对比 济南市人口密度排名省内第二，高于青岛市；面积排名省内第十，低于青岛市 数据来源：全国人口普查数据 济南市人口增速处于山东省第二位，仅低于青岛市；青岛、济南人口省内占比增加较多，而其余绝大多城市人口占比有所下降，人口向济南、青岛聚集较为明显，济南人口及住宅需求有较强的上升空间 济南市人口增速及省内占比 2000-2010年全国人口年化增长率=0.57% 数据来源：全国人口普查数据 济南市人均居住建筑面积 济南市城镇人口人均居住建筑面积呈现持续增长的趋势，略低于全国平均水平，但高于青岛；预计城市化的快速发展及人口规模的快速增加是济南新建住宅需求的主要来源，而北京的改善型需求相对较多 数据来源：国家及省市统计局 济南房地产市场总体分析 02 济南房地产行业企业关注度 根据外地企业进驻个数排名来看，济南市场对于百强前20名企业有较强的吸引力，行业竞争的激烈情况处于全国中上水平 1-5月全国土地成交趋冷，但在二三线城市土地成交活跃；济南排名第四，且平均每幅建筑面积处于前列，大宗拿地较多 全国经营性用地成交建面排名前十（2012年1-5月） 数据来源：CRIC，2012年数据截止至5月底 城市 武汉 成都 沈阳 济南 重庆 大同 唐山 天津 常州 合肥 年份 1-5月 1-5月 1-5月 1-5月 1-5月 1-5月 1-5月 1-5月 1-5月 1-5月 幅数 66 67 102 57 71 33 211 93 84 36 占地 （万平方米） 446 377 502 358 519 352 442 391 298 196 建筑面积 （万平方米） 1457 1251 1062 1060 1060 1046 827 697 686 663 平均每幅建筑面积 （万平方米） 22.1 18.7 10.4 18.6 14.9 31.7 3.9 7.5 8.2 18.4 金额 （亿元） 268 124 138 168 198 50 54 128 159 62 楼面地价 （元/平） 1836 994 1299 1581 1868 475 656 1830 2319 938 最高溢价率 122% 54% 159% —— 81% —— 253% 71% 50% 83% 商业 成交占比 10% 24% 20% 37% 22% 34% 24% 42% 29% 18% 住宅 成交占比 85% 76% 77% 63% 63% 66% 66% 51% 71% 69% 济南住宅用地市场分析 济南住宅用地供销走势（2005-2012） 数据来源：中指数据库-土地版 济南住宅用地成交规划建筑面积于08年出现急增，09年回落后，10年企稳回升，成交率持续走高、流拍率减少，而2012年1-10月成交规模已超过09、10年，预计12年达到1200万平方米左右，与11年持平，为未来提供巨大的供应量，加剧供大于求的市场关系 济南住宅用地市场分析 济南住宅用地成交均价2012年有明显回升，但未达到09年的历史高位；且2012年溢价率与2008年均约等于0，为历史最低 数据来源：中指数据库-土地版 济南住宅用地市场分析 济南住宅用地市场分析 在16个典型二线城市的待开发住宅用地存量规模排名中，济南相对较少（排名第14）；且待开发住宅用地存量的出清周期，济南亦处于中等水平（排名第9） 数据来源：中指研究报告，各城市待开发住宅用地存量的计算公式是：近