合富辉煌天兴地产山南新地块前期策划.doc

天兴地产山南新地块前期策划20091/a.3.9提纲分析篇：宏观市场大势分析市场竞争分析企业价值分析消费者研究项目本体分析定位篇：客户定位产品定位形象定位营销思路：如何内部竞合？营销如何先行？宏观市场大势分析市场竞争分析企业价值挖掘消费者需求分析项目本体分析分析篇邹平房地产市场整体供给及分布邹平在售项目主要集中在老城区板块，但是新增项目无论从项目数量还是项目体量，新城区都占据了绝对多数。未来市场竞争将主要表现为新城项目的竞争。本项目周边竞争分析本区域内主要项目有新城中央、西王美郡二期、代家高层三个项目，湖光山色在开发周期上存在重合，潜在供应量预计近40万平米；物业类型多样，兼具多层、小高层、高层住宅及别墅产品；户型尺度偏大，以90-157平米舒适两室、三室为主；周边项目档次定位以中高档为主。二期未入市中低档未定——高层6万㎡代家高层未入市中高档一期2800二期未定90-140 两室、三室多层洋房22万㎡西王美郡二期在售中高档多层3100 高层3500104两室、135-157三室多层、高层、小高层、叠拼别墅15万㎡新城中央尾盘中高档多层3100——多层、高层8万㎡湖光山色备注档次定位价格（元/㎡）户型建筑类型总建面积项目名称邹平新城区各楼盘情况在售竞争项目—新城中央3500元/㎡高层3300元/㎡多层均价104平米，135-157平米主力面积两室两厅、三室两厅主力户型户型多层、高层、小高层、叠拼别墅建筑形态1.4容积率15万㎡总建面积新城人工湖东南地址山东兴盛房地产公司开发公司概况本项目08年12月27日推出158套房源，是新城区的标杆项目之一，但是由于价格较高，去化较难。对本项目的启示：市场共识高端居住区并不能自动支撑高端项目，区域不是高端项目的唯一影响因素。潜在竞争项目-西王美郡二期一期均价2800，二期价格未定均价90-140平米主力面积两室两厅、三室两厅主力户型户型别墅，花园洋房建筑形态1.25　容积率22万平米总建面积于祖山北侧地址山东西王置业公司开发公司概况 整个项目已售400余套（含团购部分，项目总套数为1446套），截止目前销售率约为30%，该项目面临资金不足、拆迁困难等问题，二期暂时没有大量房源推出。该项目售价较低对新城区房价起到很大的压制作用。市场竞争分析小结未来新城将成为邹平房地产市场竞争主战场。典型竞争项目（新城中央、西王美郡）分析启示：高端居住区域不能自动支持高端项目，高价导致去化速度慢。西王美郡项目存量及低价格对新城区的房价起到很大的压制作用。宏观市场大势分析市场竞争分析企业价值挖掘消费者需求分析项目本体分析分析篇公司发展历程回顾2005年：优山美地，亮剑伊始，令邹平房地产界为之侧目！2006年：湖光山色，天兴城相继收入囊中，布阵全城要地，奠定今日大局!2007年：沉寂而精修，厚积而薄发，湖光山色未开盘即售过半，天兴城广泛求证，大胆革新，反复推敲，历时三年，易稿十次，最终落定！2008年：天兴城、东方明珠双盘齐开，辉映邹平，两大项目同时开工。并以本项目邹平“地王”的气势收官2008！2009年，四盘同时开工，多项目整合运营，天兴置业又将如何创造新典范？天兴置业虽为邹平地产业界后起之秀，但近4年来的规模扩张与发展速度，令业界为之赞叹与震撼……企业发展与战略的思考四年来，天兴置业在邹平的市场格局从一支独秀到遍地开花；随着一个个精品楼盘的入市，带动了邹平整体市场的升级，每一个楼盘都带给邹平人民新的生活体验，实现了新的飞越和理念的创新，要求本项目以领袖群侪的气度，成就市场真正的标杆；天兴置业的发展逐渐成为行业的领头羊，在公司发展战略上来讲，也需要一个突破现状的高端产品，稳固天兴置业的龙头地位。天兴置业在售项目每一个楼盘的项目都能带给邹平人民新的生活体验，实现新的飞越和理念的创新，本项目亦应如此。天兴置业发展战略要求本项目能够成为突破现状的高端产品，以稳固其龙头地位。企业研究结论宏观市场大势分析市场竞争分析企业价值挖掘消费者需求分析项目本体分析分析篇消费者研究依据07年10月至今对邹平市场的持续跟踪研究，并在此基础上针对新地块展开定向调研分析。针对新地块，合富辉煌山东公司市场部同事至邹平市场以天兴城项目的会员及已购房客户展开定向研究。具体研究结论如下：生活形态经济基础雄厚——我现在有两套房子，我住一套，孩子一套。——现在一般家里都有两辆车吧，我们家两口人也是两辆车多数拥有多套住宅——我现在有六七套房子，都在魏桥，现在住的是400平米的别墅，光院子就1亩多地。——我住的是158平米的三室，就我们夫妻俩人。居住档次一般——我现在有六七套房子，都在魏桥，那边房子没有房产证，都是集体证，——我住的是100多的平房缺乏高尚生活体验——我家里住的是平房，你说卫生间通风好么？应该是好吧……——我去大连亲戚家，看到人家家都没