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浅谈房地产成本控制管理基本问题及策略 　　[摘 要]房地产企业工程项目成本管理的成败，直接关系到企业的生存与发展。本文根据作者多年工作经验就房地产成本控制管理的基本问题及策略进行了简单的阐述。 　　[关键词]房地产 成本造价 控制 　　中图分类号：F426.61 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）17-0170-01 　　1 房地产工程成本造价全过程控制管理现状 　　成本管理，是房地产企业的日渐重要的管理活动之一。可以说，在任何市场竞争环境下，企业的成本管理活动总是会有一定的富裕空间。这并非意味着“成本” 可一压再压，而是说在成本管理的探索活动中，可以不断地发掘出潜在效益。 　　国内房地产企业经过约二十年的发展，已初步建立了成本管理的内部机制和外部配套体系，开发商通过设计方案征集、技术咨询、工程招标、询价等方式引入外部竞争，可以将成本控制在一定的范围之内。但不同的企业即使操作相同的开发项目，从横向的成本比较看，仍存在较大的差异。 　　2 房地产工程成本造价全过程控制管理存在的基本问题及其策略 　　在房地产工程成本造价全过程控制与管理工作中，存在着诸多问题，这些问题主要是在投资决策、设计、招投标、实施、竣工结算这几个阶段中产生。房地产工程成本造价全过程控制管理存在的问题具体表现在： 　　2.1 投资决策阶段对工程造价控制管理的重视度不高 　　①现状分析 　　在相当长的一段时期，我国工程建设项目普遍存在着盲目投资的现象，造成投资膨胀，工期延长，工程造价也随之增长，主要原因是对其的重视程度不高，缺乏工程建设前期工程造价的有效依据，只能借鉴和参考决策者、专家等相关人员的经验性意见进行工程造价的预算估算工作，这种凭经验对工程造价进行控制与管理没有根据工程的实际情况，具有不确定性，同时还会产生“三超”现象，造成工程造价的不合理预算。 　　②相应策略 　　作为造价合理确定和有效控制的初始环节，决策阶段工作质量的好坏对整个造价的高低起着十分重要的作用。投资造价必须从投资决策阶段开始抓起，特别是项目建设标准水平的确定、建设地点的选择，设备的选型标准直接影响着工程造价的高低，因此项目的内容是决定工程造价的基础，直接影响项目后期各个建设阶段工程造价的确定与控制是否合理、科学的问题。具体来说包括项目的可行性研究、投资估算的确定和项目的财务分析。可行性分析是运用现代经济分析方法，在拟建项目计算期内对经济规模、标准水平、建设地址、生产工艺、施工设备、资源设施等诸多因素进行调查、研究、计算和论证，以科学、准确地选择最佳方案。 　　2.2 工程设计阶段对造价控制不严 　　①现状分析 　　工程设计阶段的工作是工程造价控制管理的关键，对工程造价的影响也很大，但是在这方面存在着“重设计、轻管理”的现象，工程设计方案不规范，没有根据工程的实际情况来设计，设计深度也不高，变更因素多，造成设计预算与实际工程造价出现严重偏差，设计阶段工作的控制不严，严重影响工程的造价控制管理。 　　②相应策略 　　设计变更是施工阶段影响工程造价的又一个重要因素。设计变更是工程变更的一部分，因而也关系到进度、质量和投资控制。所以加强设计变更的管理，对确保工程质量、工期和控制造价具有十分重要的意义。 　　设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小。若在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；若在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。所以要严格控制设计变更，尽可能把变更控制在设计阶段的初期，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准。由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。设计变更发生后，其审查尤为重要。设计变更无论是由哪方提出，均应由监理部门会同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后由设计部门发出通知，并由监理工程师办理签发后付诸实施。 　　2.3 工程建设招投标不合理 　　①现状分析 　　工程建设的招投标工作是非常重要的，但是目前房地产建设单位在招投标工作上存在着不合理现象，比如选择那些没有资质、报价最低的施工单位，这会影响工程的质量和工期，导致工程造价失去了良好的控制管理，另外，工程招标文件不够规范，容易给施工单位钻空子而要求增加工程造价。 　　②相应策略 　　建设工程在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。工程招投标是控制工程造价的有效手段，通过招投标可以提高建设工程的经济效益，保证建设工程的质量，缩短建设投资的回报周期，通过招投标，投标人经过激烈竞争确定出工程价格，有利于建设方节约投资、提高经济效率。因此，在招标过程中应把握好以下环节： 　　Ⅰ工程