城市轨道交通沿线物业开发业务经验分享fkb7g.doc

城市轨道交通沿线物业开发业务经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.04. 10报告结构世联服务过往案例住宅地铁项目相关分析—地铁效应分析 运作灵魂：统筹必要性商业运作地铁沿线物业综合商业中心业态分析区域统筹六要素地铁沿线功能布局商业错位竞争分析商业写字楼国际案例借鉴轨道交通沿线物业开发模式初探世联服务过往案例世联服务过往案例 世联地产从2001年开始接受商业客户或政府委托，进行地铁沿线物业开发研究。其中包括深圳地铁一号线、三号线、四号线，以及天津地铁一号线延长线等超过10个顾问项目，案例研究并实地考察城市包括：日本东京、香港、上海、北京、广州。地铁沿线物业开发研究的项目实践，为我们积累了比较丰富的城市轨道交通沿线物业开发经验和成果。典型案例有：天津地铁一号线沿线物业发展研究港铁深圳地铁四号线沿线290万平米土地开发价值研究深圳中心区国商购物地下商城项目深圳地铁一号线延展段开发模式研究深圳地铁三号线市场专项研究华联地铁一号线地下商城项目深圳地铁一号线站点银行网点租金调查……天津地铁1号线沿线物业发展研究项目规模：26.7公里项目类型：轨道交通沿线物业工作成果：??地铁沿线物业发展模式??16个项目物业发展研究??开发模式??营销战略与策略典型案例港铁深圳地铁4号线沿线物业发展研究项目规模：深圳地铁 4号线沿线290万平米项目类型：轨道交通沿线物业工作成果：??深圳房地产市场判研??深圳各专项物业市场摸底??地铁沿线物业发展模式??4个地块整体定位和物业发展组合研究??开发模式??营销战略与策略12345678910111213典型案例地铁项目相关分析——地铁效应分析地铁对于沿线物业的影响主要是体现在交通的的高效率和变输能力，以及人群的集中能力 地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。 从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 上海的城市轨道交通建设，直接导致了城市人口的分布变化，其建设和开通运营，大大促进了沿线地区的住宅建设，大批居民由中心区域迁往中心区边缘区域及近郊区的大规模新建居住小区，给城市带来了新的活力。 城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升温办公区域集中城市中心区城市边缘地铁开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑地铁对房地产的价格影响机理 地铁建设造就地铁物业地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。 沿线商业提升生活空间和便利度 地铁与机场、巴土站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。 改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化 地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5%～15%；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。 为沿线土地带来增值 上海莘庄—— 住宅 1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内地铁的开通极大拉动了莘庄片区住宅的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域 上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前住宅物业处于极低的发展水平，随着地铁的开通莘庄住宅价格接近2年前徐家汇片区均价案例一上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势上海市西北部地铁图淮海路徐家汇上海体育馆莘庄南京新街口地铁——商业新街口是南京市传统商业中心，仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商业街，因此选取地铁一号线新街口站点商圈内商业为例。2005年地铁1号线的正式开通，使得新街口商圈内的整个商业租金和售价水平有较大提升。从新街口大型商场一楼租金水平统计结果来看，2005年地铁正式运营后，租金增长幅度较大，为73.5%。从新街口沿街商铺的售价来看，2004年的增长幅度最大为66.7%，2005年地铁运营以后两年内的增幅为100%以上。新街口大型商场一楼租金新街口沿街商铺售价元/平方米地铁开