常州市南大街商圈市调9fhoq.docx

常州市南大街商圈调查报告常州市南大街商业圈位于延陵西路以南，西瀛里以北，怀德桥以东，公园路以西，占地总面积约500亩。有两个商业办公区和两个住宅区组成。占据常州市中心地段，是具有较大影响力的商业街。南大街商业街南大街总体概况南大街商业步行街由常州之江置业有限公司投资建造,西至南大街、南自青果巷，北临延续西路，东西方向宽120米，南北方向长600米。总建面达4万平米，其中商业面积为12万平米，商务办公面积为3.5万平米,住宅面积为4.5万平米.地下停车面积为4万平米,可同时停放机动车600辆,步行街共设置了30台自动扶梯和35台垂直电梯.??预计容积率为2.0。???????????南大街商业步行街由一条S型步行街将三个地块串联起来,一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，地下一层为2万平米的大型卖场，它吸收了欧美较为流行的“SHOPPINGMALL”的设计思路，集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能于一体。???南大街商业步行街位于常州城区的核心地段，是传统的中心繁华商业街区。采取了适合国内居民购物习惯的传统步行街街铺形式，使现代和传统形式优势互补。其规划设计为中间为广场,向两边扩张，呈两边与中间大。此为步行街中心广场。业态有乐购、KTV、大型书店、大型美食广场、休闲服装等，南大街街区一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，地下一层为2万平方米的大型卖场。自古商贾云集、财运亨通的南大街，聚集了很多知名商业品牌。目前，该街已有乐购生活购物中心、麦当劳、味千拉面、迪欧咖啡、新华书店、常州金店等一大批主力品牌店，另外还引进了多家品牌服装店、饰品店、休闲餐饮店、珠宝礼品店和美容美发店。可以说南大街是常州的第一商业街。但是，南大街在开业的头几年并不顺利，并没有现在的繁华景象，存在一系列开发和管理上弊病，这也是导致其发展速度缓慢的主要原因。其中一些不足至今也没有得到很好的改正。第一，开发商开发动机不对。商业地产的开发商如果以完全销售获利为主要动机的话，那么商业地产的运营是不可能成功的，完全销售，完全的规避风险，完全的推卸责任。这种开发模式是最近几年开发商和浙江炒房一组主要的市场行为，即短期获利行为。其实这样的开发商就是炒房商，其高级的行为就是炒炒土地，低级的行为就卖卖房子，而南大街的开发商之江开发公司就是后者，借来前人创造的财富（独一无二的项目背景），献给有置业需求的业主，移花接木，渔翁得利，而后置业主利益于不顾。炒作房产的突出表现就是开发商只注重前期销售，而轻视商业规划和后期的商业管理，只关注销售而获得开发利益，而忽视后期商业运营业主的利益。从某种意上说南大街商业地产的完全销售就是炒作房产的标志性动作。第二，之江公司不懂商业开发商业。其实南大街的开发模式是以房产开发为主，商业为次。这不仅反映了前期中国商业地产的通病，更体现了开发商对市场和当地社会的经济发展不负责任的态度。房产开发就是找找地，建一建、卖一卖，由于市场经济的需求和社会发展的综合因素，前期开发基本上处于炙热状态，销售上是卖方市场，大部分可全盘销售。而商业地产核心目标是先做商业后做房产，方向性和目标性截然相反。但由于商业地产短平快的特点和高获利的特性，吸引了房地产开发商的大批进入，利用在房产开发上积累地小部分资金，纷纷进驻商业地产阵地，抢摊商业，房产开发转变为商业开发。商业市场因为没有前期启动推广资金而难以吸引人流，进驻的业主因为没有统一管理造成恶性竞争，商业机会大量失散。而高价购买的房产也快速贬值成为了阑尾地产。之江开发公司是因临时需要而组建的房产开发公司，一是纯粹以房产开发的面貌出现的，一是没有成功的商业开发模式，即开发商业的品牌。而开发南大街追求利益也不难看出就是其唯一的动机。结果也是可想而知的。第三，南大街定位不准。南大街应该进行规避竞争性定位，变竞争为竟合。南大街在城市商业中心，与周边新世纪、路桥、莱蒙都会、百货大楼、泰富百货毗邻，定位上具有严重的雷同性，除了在服装和餐饮上动动手脚外，其他的却是百无聊赖。南大街的品牌定位有失偏颇，考虑到级差地租的因素，一般位于市中心的商业地段，定位是不能够低端的，要充分考虑到业主经营的成本和利润关系。南大街根据品牌构成现状来看是地档商区，不仅严重占有了宝贵的城市资源，更是为业主后期经营带来了很多麻烦，同时也彻底割断了高端品牌进入的期望。定位上没有考虑到传承性。既然是百年老街，至尊繁华，那么传统商业沉淀出来的深厚文化就应该继承、延伸与提升，充分利用前期的品牌影响力，借势启动。而现在南大街已全无往日身影，形象上不伦不类。南大街开业失败。南大街的开业对于商业运营的成功是非常关键的支点，通过开业公关的强大号召力，快速吸引人流形成品牌同时也为后期知名品牌进入创造了良好的社会氛围。而南大街的开业没有得到很好的策划，没有释放巨大的影响力，没有展